Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нестерова С.А., судей Кадулина А.В., Салтыковой С.С.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Группа Компаний СНС» представителя Салманова А.О. (доверенность от 01.01.2025), от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области представителя Даниловой Т.В. (доверенность от 26.12.2024),
рассмотрев 12.05.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 по делу № А56-99406/2023, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний СНС», адрес: 191023, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 32, лит. А, кв. 69, ОГРН 1237800066921, ИНН 7840106478 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А, ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520 (далее - Управление), о признании недействительными уведомления Управления от 13.09.2023 № 78-ЕФ-09/15105 о досрочном расторжении договора от 03.07.2023 № 20/ОН-0676 аренды объекта недвижимого имущества (далее - Договор) и претензии от 18.09.2023 № 78-ЕФ-09/15392 об уплате штрафа в размере 1 930 531 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, лит. А, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - Комитет).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2024, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение от 28.05.2024 и постановление от 13.12.2024 отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. Как указывает Управление, объект аренды принят Обществом без замечаний, в состоянии пригодном для целей его эксплуатации; доказательства наличия у объекта скрытых дефектов, а также того, что он являлся аварийным, в материалах дела отсутствуют; в отношении арендуемого помещения подлежат применению нормы права, регулирующие вопросы охраны объектов культурного наследия; осмотр Управлением федерального имущества носил правомерный характер; отказ Управления от Договора со ссылкой на нарушение Обществом пунктов 2.3.2, 2.3.7 является правомерным и соответствует пункту 5.4.1 Договора.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Управления доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме, представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать.
Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с условиями Договора, заключенного между Управлением (арендодателем) и Обществом (арендатором) по результатам аукциона, арендатору передано во временное владение и пользование под нежилые цели находящееся в государственной собственности Российской Федерации нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 9, лит. А, пом. 20-Н, кадастровый номер 78:31:0001054:2223, площадь 199,6 кв.м; акт приема-передачи имущества подписан сторонами 03.07.2023.
В силу пункта 2.3.2 Договора арендатор обязан использовать объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора, условиями Договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (помещений), сооружений, требованиями к использованию объектов культурного наследия, установленными Федеральным законом от 26.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ).
Согласно пункту 2.3.7 Договора арендатор обязан не производить переустройства и (или) перепланировок помещений объекта, требующих внесения изменений в техническую документацию, а также неотделимые улучшения объекта и его помещений без предварительного письменного согласования арендодателя.
Как указывает истец, после подписания Договора и акта приема-передачи Обществу переданы ключи для самостоятельного осмотра помещения; в ходе осмотра помещения Обществом выявлены недостатки, которые отражены в акте визуального осмотра от 03.07.2023.
Кроме того, по факту визуального осмотра помещения индивидуальным предпринимателем Ивановым Иваном Валерьевичем (член СРО «Ассоциация «Портал Изыскателей») составлено заключение от 07.07.2023 о необходимости проведения противоаварийных работ в помещении.
Управление 28.07.2023 провело осмотр помещения.
В связи с завершением проведенных на основании пункта 2.3.10 Договора противоаварийных работ Общество 06.09.2023 пригласило кадастрового инженера для составления технического паспорта объекта.
Согласно техническому паспорту помещения от 07.09.2023 самовольная перепланировка/ переустройство отсутствуют, наружные границы объекта не изменились, планировка отражена по состоянию на 07.09.2023.
Вместе с тем уведомлением от 13.09.2023 № 78-ЕФ-09/15105 Управление сообщило Обществу о досрочном расторжении Договора со ссылкой на произведенную арендатором перепланировку помещения, а также несогласованность соответствующих работ с арендодателем и Комитетом; к указанному уведомлению приложен акт осмотра федерального имущества от 04.08.2023 № 110.08-23/АО.
Кроме того, 26.09.2023 Обществом получена претензия Управления от 18.09.2023 №78-ЕФ-09/15392 об обязанности уплатить штраф в размере 1 930 531 руб. за указанные выше нарушения Договора.
Общество, полагая, что оснований для одностороннего отказа от исполнения Договора и начисления штрафных санкций у Управления не имелось, обратилось с иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон (пункт 1) или по требованию одной стороны по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).
Исходя из положений статьи 310 того же Кодекса допускается односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, стороны, не осуществляющей предпринимательскую деятельность, в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 названной статьи).
В соответствии с пунктом 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой этим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Как указано в пункте 5.4.1 Договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных в том числе пунктами 2.3.2, 2.3.7 Договора.
В оспариваемом уведомлении от 13.09.2024 в качестве основания для отказа от Договора Управление указало на нарушение Обществом пунктов 2.3.2, 2.3.7 Договора и проведение арендатором перепланировки арендуемого помещения (снесены межкомнатные стены; в помещении сохранена капитальная стена с дверными проемами, которая делит помещение на две примерно равные части) в отсутствие согласования арендодателя и Комитета.
Суды, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, в том числе акт визуального осмотра помещения от 03.07.2023, фото- и видеофиксацию результатов осмотра от 03.07.2023, заключение от 07.07.2023 о необходимости проведения противоаварийных работ в помещение, технический паспорт помещения от 07.09.2023 № 385/19, пришли к выводу о том, что при заключении Договора помещение было передано Управлением Обществу в состоянии, требующем ремонта.
Суд апелляционной инстанции также принял во внимание акт осмотра федерального имущества от 31.10.2022 № 51.10-22/АО, составленный Управлением за 9 месяцев до передачи объекта арендатору, из которого следует, что по состоянию на 31.10.2022 в помещении уже осуществлена незаконная перепланировка и часть помещений (к. 1, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12), общей площадью 128,9 кв.м, нуждалась в проведение ремонта; доступ в остальные помещения (к.2, 3, 6), площадью 70,7 кв.м, отсутствовал.
С учетом приведенного доводы Управления о том, что при подписании акта приема-передачи помещения от 03.07.2023 стороны Договора подтвердили надлежащее техническое состояние помещения, отклоняются судом округа как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.
Применительно к конкретным установленным при рассмотрении дела обстоятельствам суды пришли к обоснованному выводу, что незаконная перепланировка помещения Обществом не осуществлялась, фактически своими действиями Общество в период с 03.07.2023 по 07.09.2023 устранило ранее проведенную незаконную перепланировку помещения и привело его в надлежащее состояние, соответствующее техническому паспорту.
Учитывая изложенное, суды пришли к верному выводу, что в такой ситуации нарушения пункта 2.3.7 Договора Обществом не допущено.
Доказательства нарушения Обществом цели использования помещения, предусмотренной пунктом 1.1 Договора, и доказательства нарушения им положений пунктов 1-3 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ в материалах дела отсутствуют, что в свою очередь свидетельствует и о недоказанности факта нарушения Обществом пункта 2.3.2 Договора.
При таком положении являются обоснованными выводы судов двух инстанций о наличии правовых оснований для признания уведомления от 13.09.2023 № 78-ЕФ-09/15105 об отказе от Договора и претензии от 18.09.2023 № 78-ЕФ-09/15392 о начислении штрафа в сумме 1 930 531 руб. недействительными и об удовлетворении иска.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.05.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 по делу № А56-99406/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: