Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2024 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2024 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,
при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Плишкиной И.А. (доверенность от 28.12.2023),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2024 по делу № А56-72960/2023,
у с т а н о в и л: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), по государственной регистрации соглашения от 23.05.2023 № 01/05 об уступке права требования к договору от 23.04.2019 № 13/ЗК-05921 аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Филимонова Татьяна Николаевна, ОГРНИП 305781601100300, ИНН 781601360480; общество с ограниченной ответственностью «ТРЭС», адрес: 192019, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Невская Застава, пр. Обуховской Обороны, д. 15, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН 1237800049959, ИНН 7811787335 (далее - Общество).
Решением от 24.10.2023 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2024 данное решение оставлено без изменения.
Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, с учетом дополнительного соглашения от 28.11.2022 № 1 об установлении срока действия договора до 28.11.2025 договор аренды следует считать заключенным на срок более пяти лет, в связи с чем арендатор был вправе передать свои права и обязанности по договору без согласия арендодателя; действия Комитета по приему платежей от Общества как стороны по договору свидетельствуют об одобрении замены стороны в договоре; договор уступки прав не является ничтожной сделкой; заявитель избрал ненадлежащий способ защиты права; Комитет не указал, каким образом должно быть устранено нарушение его прав, поскольку требование о погашении регистрационной записи не заявлено.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, предприниматель Филимонова Т.Н. лично не явилась, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в отсутствие участников процесса либо их представителей.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и предприниматель Филимонова Т.Н. (арендатор) заключили договор от 23.04.2019 № 13/ЗК-05921 аренды земельного участка площадью 597 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007012:2513, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фаянсовая ул., участок 5 (юго-западнее дома 26, литера А), под производственно-складскую деятельность, газоны сроком до 23.10.2019.
Согласно пункту 4.3.8 договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.
В соответствии с пунктом 7.4 договора, если договор заключен на срок более чем пять лет, то пункт 4.3.8 договора не применяется; при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.3.8 договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.
Дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к договору, заключенным на основании частей 3 - 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ (далее - Закон № 58-ФЗ), срок действия договора установлен до 28.11.2025.
Далее предприниматель Филимонова Т.Н. и Общество заключили договор от 23.05.2023 № 01/05 уступки права требования (цессии) по договору от 23.04.2019 № 13/ЗК-05921 аренды земельного участка, в соответствии с которым права и обязанности арендатора переданы Обществу. Договор зарегистрирован 26.05.2023.
Комитет, считая, что Управление Росреестра незаконно зарегистрировало соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).
Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 3.1 договора аренды от 23.04.2019 № 13/ЗК-05921 срок его действия определен до 23.10.2019. Таким образом, изначально срок действия договора составлял менее одного года.
Дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к договору срок его действия установлен до 28.11.2025, с учетом положений части 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ продолжительностью три года.
Суды, проанализировав условия договора в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения, правомерно пришли к выводу, что ни первоначально договором, ни дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к нему срок действия договора не был установлен продолжительностью более пяти лет, а установление дополнительным соглашением, заключенным по истечении первоначально определенного срока действия договора, срока действия договора в три года не дает оснований считать, что договор аренды, фактически действовавший с 23.04.2019, заключен на срок более пяти лет, и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Следовательно, поскольку договор был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, договор от 23.05.2023 № 01/05, в соответствии с которым предприниматель Филимонова Т.Н. передала свои права и обязанности по спорному договору Обществу, не мог быть заключен без письменного разрешения Комитета.
В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.
Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).
С учетом изложенного, поскольку на государственную регистрацию договора уступки права (цессии) не было представлено согласие Комитета на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу, у регистрирующего органа отсутствовали основания для совершения регистрационных действий.
При таких обстоятельствах суды правомерно признали незаконными действия регистрирующего органа по государственной регистрации договора от 23.05.2023 № 01/05, заключенного в отсутствие письменного разрешения Комитета.
Довод подателя жалобы о том, что с учетом дополнительного соглашения от 28.11.2022 № 1 договор аренды в данном случае следует считать заключенным на срок более пяти лет, правомерно признан судами ошибочным ввиду невозможности суммирования сроков для определения продолжительности срока действия договора для целей применения статьи 22 ЗК РФ.
Довод Управления Росреестра об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты также несостоятелен с учетом наличия у зарегистрированного договора признаков ничтожной сделки.
Довод регистрирующего органа о фактическом одобрении Комитетом замены арендатора, о чем, по мнению Управления Росреестра, свидетельствует принятие Комитетом от Общества платежей по договору аренды, подлежит отклонению, так как относимые и допустимые доказательства согласования Комитетом либо последующего одобрения замены стороны в договоре в дело не представлены; принятие платежей от лица, фактически использующего земельный участок, о таком одобрении не свидетельствует.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2024 по делу № А56-72960/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: