Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2024 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2024 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Полюстровский рынок потребительской кооперации» адвоката Дуничевой А.А. (доверенность от 07.06.2022), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Султанмуратова Д.Ю. (доверенность от 12.04.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу № А56-63575/2022,
у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «Полюстровский рынок потребительской кооперации», адрес: 195197, Санкт-Петербург, Полюстровский пр., д. 45, ОГРН 1167847207450, ИНН 7804566078 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), и Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, при реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого здания с кадастровым номером 78:10:0005163:1043, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Полюстровский пр., д. 45, лит. А, и земельного участка площадью 3936 кв. м с кадастровым номером 78:10:0005163:19 путем изложения договора купли-продажи в редакции, приведенной Обществом в просительной части иска (с учетом уточнения).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н (далее - Управление).
Решением от 06.12.2023 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено, определены условия договора, в том числе о цене продаваемого имущества, составившей 182 300 000 руб.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 данное решение оставлено без изменения.
Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, заключение эксперта, на котором основаны выводы судов о цене продаваемого имущества, является ненадлежащим доказательством, поскольку имеет существенные недостатки, которые могли повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого имущества; суды необоснованно отказали в назначении повторной экспертизы.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.
Управление в отзыве на кассационную жалобу поддерживает доводы Комитета, считает жалобу подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 25.11.2000 № 04-А000993 Общество является арендатором нежилого здания с кадастровым номером 78:10:0005163:1043, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Полюстровский пр., д. 45, лит. А.
В связи с подачей арендатором заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность распоряжением Комитета от 05.05.2022 № 958-рз оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда площадью 4691,6 кв. м с кадастровым номером 78:10:0005163:1043 одновременно с земельным участком площадью 3936 кв. м с кадастровым номером 78:10:0005163:19, занятым этим объектом, путем продажи государственного имущества Обществу по преимущественному праву приобретения; определена цена продажи, составившая 319 000 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным Управлением, в том числе цена объекта составила 195 700 000 руб., земельного участка - 123 300 000 руб.
Письмом от 11.05.2022 Учреждение направило Обществу проект договора купли-продажи на условиях, определенных в распоряжении Комитета от 05.05.2022 № 958-рз.
Общество подписало предложенный проект договора с протоколом разногласий относительно продажной цены объекта, составляющей согласно выполненному по заказу Обществу отчету об оценке 171 000 000 руб., в том числе 73 700 000 руб. за здание и 97 300 000 руб. за земельный участок, и графика платежей.
Поскольку возникшие между сторонами при заключении договора разногласия не были урегулированы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату подачи Обществом заявления) (далее - Закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных данной статьей.
Как предусмотрено статьей 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого и (или) среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Частью 3 статьи 9 установлено, какие действия и в какие сроки должен совершить уполномоченный орган при получении заявления арендатора.
Наличие у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность Комитет не оспаривал; договор купли-продажи имущества не заключен сторонами ввиду неурегулирования возникших между ними разногласий.
Поскольку заключение договора купли-продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, является обязательным для уполномоченного органа, исходя из статей 445, 446 ГК РФ возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда, и в таком случае суд определяет условия, по которым у сторон имелись разногласия.
В целях разрешения вопроса о цене выкупаемого имущества определением арбитражного суда первой инстанции от 13.02.2023 была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы» Добровольскене Анне Владимировне.
Согласно поступившему в суд экспертному заключению по состоянию на 14.01.2022 (дату подачи Обществом заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества) рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка составляла округленно 182 300 000 руб., в том числе земельного участка - 41 929 000 руб., здания - 140 371 000 руб.
Суды, исследовав и оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ указанное экспертное заключение наряду с иными собранными по делу доказательствами, с учетом пояснений эксперта, вызванного в судебное заседание, пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность и экспертную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены имущества. При этом суды, подробно исследовав возражения Управления и Комитета, обоснованно посчитали недоказанным ответчиком и третьим лицом, что экспертом были допущены такие отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также нарушения процессуального законодательства, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости имущества, не усмотрели оснований для назначения повторной экспертизы.
При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об установлении продажной цены здания с земельным участком на основании заключения эксперта соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства.
Возражения Управления и Комитета относительно данного экспертного заключения обоснованно не приняты судами во внимание как не подтверждающие недостоверность, необъективность или необоснованность выводов эксперта, невозможность принятия данного заключения в качестве доказательства по делу. По тем же причинам подлежат отклонению доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам, которые Комитет приводил в судах первой и апелляционной инстанций относительно экспертного заключения и которые получили надлежащую оценку судов.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 по делу № А56-63575/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: