Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,
при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сергеевой Н.М. (доверенность от 28.12.2023),
рассмотрев 28.08.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2024 по делу № А56-72958/2023,
у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), по государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 23.04.2019 № 13/ЗК-05924.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Филимонова Татьяна Николаевна, ОГРНИП 305781601100300, общество с ограниченной ответственностью «Трэс», адрес: 192019, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 15, лит. А, пом. 7-Н, ОГРН 1237800049959, ИНН 7811787335 (далее - Общество).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2023 заявление удовлетворено.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2024 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 16.12.2023 и постановление от 03.04.2024, принять новый судебный акт - об отказе в удовлетворении требований Комитета.
Податель жалобы считает, что с учетом заключенного сторонами договора аренды дополнительного соглашения от 28.11.2022 № 1 срок действия договора составляет более пяти лет, в связи с чем согласие арендодателя на передачу прав и обязанности арендатора по договору иному лицу не требовалось; указывает на
Податель жалобы указывает что срок действия договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 28.11.2022 № 1 составляет более пяти лет, в связи с чем арендатор был вправе передать свои права и обязанности по договору без согласия арендодателя, поэтому действия по государственной регистрации уступки прав по договору произведены Управлением Росреестра правомерно.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы жалобы.
Иные участвующие в деле лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и предприниматель Филимонова Т.Н. (арендатор) заключили договор от 23.04.2019 № 13/ЗК-05924 аренды земельного участка площадью 322 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007012:2523, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Фаянсовая ул., участок 12 (юго-западнее дома 26, литера А), под складскую деятельность, сроком до 23.10.2019.
В пункте 4.3.8 договора указано, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.
В соответствии с пунктом 7.4 договора, если договор заключен на срок более чем пять лет, то пункт 4.3.8 договора не применяется; при этом арендатор в случае совершения действий, указанных в пункте 4.3.8 договора, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.
Дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 срок действия договора установлен до 28.11.2025. В качестве оснований для заключения этого дополнительного соглашения указаны положения частей 3 - 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 58-ФЗ).
Далее предприниматель Филимонова Т.Н. и Общество заключили договор от 23.05.2023 № 04/05 уступки права требования (цессии) по договору от 23.04.2019 № 13/ЗК-05924 аренды земельного участка, в соответствии с которым права и обязанности арендатора переданы Обществу. Договор зарегистрирован 26.05.2023.
Комитет, считая, что Управление Росреестра незаконно зарегистрировало соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, без разрешения арендодателя, обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 3.1 договора аренды от 23.04.2019 № 13/ЗК-05924 срок его действия определен до 23.10.2019. Таким образом, изначально срок действия договора составлял менее одного года.
Дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к договору срок его действия установлен до 28.11.2025, с учетом положений части 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ продолжительностью три года.
Суды, проанализировав условия договора в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения, правомерно пришли к выводу, что ни первоначально договором, ни дополнительным соглашением от 28.11.2022 № 1 к нему срок действия договора не был установлен продолжительностью более пяти лет, а установление дополнительным соглашением, заключенным по истечении первоначально определенного срока действия договора, срока действия договора в три года не дает оснований считать, что договор аренды, фактически действовавший с 23.04.2019, заключен на срок более пяти лет, и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Следовательно, поскольку договор был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, договор от 23.05.2023 № 04/05, в соответствии с которым предприниматель Филимонова Т.Н. передала свои права и обязанности по спорному договору Обществу, не мог быть заключен без письменного разрешения Комитета.
В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.
Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).
С учетом изложенного, поскольку на государственную регистрацию договора уступки права (цессии) не было представлено согласие Комитета на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу, у регистрирующего органа отсутствовали основания для совершения регистрационных действий.
При таких обстоятельствах суды правомерно признали незаконными действия регистрирующего органа по государственной регистрации договора от 23.05.2023 № 04/05, заключенного в отсутствие письменного разрешения Комитета.
Доводы Управления Росреестра со ссылкой на погашение 15.04.2024 регистрирующим органом записи об аренде земельного участка не опровергают правильности выводов судов применительно к предмету спора по настоящему делу.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.
С учетом изложенного не имеется предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2024 по делу № А56-72958/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: