Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «СК Монолит» Завьяловой К.В. (доверенность от 25.01.2022), Худорожкова А.В. (доверенность от 26.12.2023), от Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» Степаненко Л.Ю. (доверенность от 25.12.2023),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СК Монолит на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 по делу № А56-33953/2023,
у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) «СК «Монолит», адрес: 197136, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 58, лит. А, пом. 5-15, ОГРН 1167847458393, ИНН 7813266137 (далее - Общество), о взыскании 3936 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате по договору от 17.01.2008 № 13/ЗКС-04214 аренды земельного участка на инвестиционных условиях за период с 01.07.2020 по 31.12.2022, 994 руб. 05 коп. пеней, начисленных по состоянию на 09.02.2023, а также пеней, начисленных исходя из ставки 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, за период с 10.02.2023 до момента фактического исполнения обязательства.
Определением от 18.04.2023 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Общество, в свою очередь, обратилось к Комитету со встречным иском о взыскании 180 267 руб. 60 коп. неосновательного обогащения, 22 375 руб. 78 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 29.05.2023, а также процентов, начисленных с 30.05.2023 по день фактической оплаты долга.
Определением от 14.06.2023 встречное исковое заявление возвращено Обществу.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, принятым путем подписания резолютивной части 14.06.2023, исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.
Мотивированное решение изготовлено судом 13.07.2023.
Не согласившись с определением суда о возврате встречного иска и решением суда, Общество обратилось с апелляционными жалобами.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2023 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2023 по делу № А56-33953/2023 отменено.
Определением от 17.08.2023 Тринадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, принял встречный иск Общества к производству.
При дальнейшем рассмотрении дела Комитет заявил ходатайство об изменении предмета иска, просил взыскать с Общества 538 922 руб. 65 коп. задолженности за период с 01.07.2020 по 31.03.2023 и 48 218 руб. 38 коп. пеней за период с 11.07.2020 по 13.04.2023, а также пени с 14.04.2023 до даты погашения задолженности по арендной плате.
Изменение требований первоначального иска было принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Общество, в свою очередь, 13.12.2023 заявило об отказе от встречных исковых требований.
Определением от 15.02.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее - ГУИОН).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 решение от 13.07.2023 отменено, требования Комитета удовлетворены, принят отказ Общества от встречного иска, производство по встречному иску прекращено; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 7690 руб. государственной пошлины.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 14.06.2023 (мотивированное решение от 13.07.2023) и постановление от 28.03.2024, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении требований Комитета.
Податель жалобы указывает, что к моменту начала спорного периода большая часть помещений в построенном Обществом на арендуемом участке здании была передана иным лицам и за этими лицами зарегистрировано право собственности на помещения, и в связи с этим полагает необоснованным взыскание с Общества арендной платы в заявленном Комитетом размере, без учета перехода обязанности по оплате землепользования к собственникам таких помещений.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы.
Представитель ГУИОН пояснил, что ГУИОН проводилась инвентаризация земельного участка по функциональному использованию, разрешение спора оставил на усмотрение суда.
Комитет извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.12.2007 № 1611 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодателем) и ООО «Донк» (арендатором) был заключен договор от 17.01.2008 № 13-ЗКС-04214 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 23 900 кв.м с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Крыленко, участок 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным пр.), на инвестиционных условиях, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса сроком действия до 24.12.2010.
Размер и порядок внесения арендных платежей установлены разделом 4 Договора.
В пункте 4.6 Договора в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2010 № 3 определено, что с 01.01.2011 плата за аренду участка в квартал (Акварт), при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 96 028 руб. 86 коп.
Согласно пункту 4.7 Договора в редакции дополнительного соглашения № 3 арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.
В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор (пункт 4.8 Договора в редакции дополнительного соглашения № 3).
В соответствии с пунктом 4.9 Договора в редакции соглашения № 3 арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала; за первый квартал календарного года арендатор уплачивает арендную плату до 31 января.
Согласно пункту 8.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 12.11.2015 № 6 в случае нарушения условий пунктом 4.3, 4.6, 4.9, 6.2.7 договора арендатору начисляются пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Разделом 5 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 определен график осуществления инвестиционного проекта, согласно которому реализация арендатором инвестиционного проекта осуществляется в три очереди с окончанием строительства и получением разрешения на ввод в эксплуатацию 1-й очереди (в осях 10/30 и Е/Р) - 31.10.2012, 2-й очереди (в осях 1/9 и А/Д) - 31.05.2016, 3-й очереди (в осях 30/35 и Е/Р) - 31.05.2016.
Пунктом 6.2.16 Договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в связи с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.
Дополнительным соглашением от 27.02.2015 условия Договора дополнены сторонами пунктом 7.6, в соответствии с которым арендатор обязан в течение двух месяцев с даты подписания соглашения предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка, подготовленную ГУИОН.
Согласно ведомости инвентаризации арендуемого земельного участка по функциональному использованию территории от 28.04.2015, изготовленной по заказу ООО «Донк» по состоянию на 02.04.2015, 3429,7 кв.м и 1143,3 кв.м участка занято торговыми центрами в стадии отделочных работ с прилегающей территорией (код функционального использования 3.1), 19 189 кв.м арендуемого земельного участка занято под строительство жилых и нежилых объектов (код 10.1), 138 кв.м участка занято садово-парковым хозяйством (код 1.5). Также из упомянутой ведомости следует, что часть земельного участка площадью 6 кв.м находится за пределами отведенных границ землепользования (код 18.0). Согласно приведенному в ведомости расчету арендной платы квартальная арендная плата за участок площадью 23 900 кв.м составляет 584 194 руб. 84 коп.
В феврале 2017 года на основании исполнительной надписи нотариуса, совершенной 28.02.2017, обращено взыскание на заложенное право аренды ООО «Донк» по Договору во исполнение его обязательств перед Обществом на сумму 9 371 630 руб. по договору от 28.07.2016 о генеральном инвестировании проекта.
На основании указанной исполнительной надписи 07.04.2017 зарегистрирована смена арендатора земельного участка с кадастровым номером 78:12:0006303:18 с ООО «Донк» на Общество.
В соответствии с разрешением Службы государственного строительного надзора и экспертизы от 17.01.2020 № 78-12-01-2020 введен в эксплуатацию многофункциональный комплекс (2-1 этап - корпус 1), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Крыленко, д. 14, стр. 2. Названному объекту присвоен кадастровый номер 78:12:0006303:8409.
Комитет обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и неустойки с учетом уточнения предмета требований, ссылаясь на следующие обстоятельства:
- в рамках дела № А56-155797/2018 по иску Комитета к Обществу о взыскании задолженности по спорному договору за более ранний период (с 01.04.2015 по 31.03.2018) судами установлено, что у Общества имеется обязанность по уплате арендных платежей за часть земельного участка площадью 19 327 кв.м (19 189 кв.м и 138 кв.м) по соответствующим ставкам, на которой Общество осуществляло строительство объектов второй и последующей очередей строительства; права и обязанности арендатора по Договору в части земельного участка площадью 4573 кв.м перешли к Фурсову А.В. с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на расположенное на указанной части участка здание с кадастровым номером 78:12:0006303:8344;
- с даты ввода в эксплуатацию второй очереди строительства в 2020 году в отсутствие доказательств передачи всех объектов недвижимого имущества в пользу третьих лиц, обязательства Общества по внесению арендной платы за соответствующую часть арендованного участка не прекращаются;
- ГУИОН изготовлена ведомость инвентаризации земельного участка по состоянию на 20.09.2022, в соответствии с которой квартальная арендная плата за арендуемый участок составляет 1 338 010 руб. 26 коп.
При расчете задолженности Комитет исходил из площади участка равной 18 153,6 кв.м (исключив из расчета часть участка площадью 5746,4 кв.м), размер квартальной арендной платы за пользование которой с учетом ведомости ГУИОН по состоянию на 20.09.2022 составил 364 805 руб. 70 коп. Арендная плата за участок в части функционального использования Кн - 5.0 «Гостиничное хозяйство» (объект капитального строительства второй очереди строительства) в соответствии с ведомостью составляет 255 080 руб. 35 коп. в квартал (с учетом Кд - 1.24).
Возражая против заявленных требований, Общество указало, что согласно разрешению от 17.01.2020 на ввод первого корпуса многофункционального комплекса в последнем расположено 280 помещений, которые в большей части переданы третьим лицам до начала спорного периода, и на эти помещения зарегистрированы права иных лиц; с учетом изложенного, по мнению Общества, произведенный Комитетом расчет арендной платы за четвертый квартал 2022 года и первый квартал 2023 года является ошибочным и выполнен без учета факта передачи ответчиком помещений в собственность третьих лиц.
Апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, признал требования Комитета обоснованными и удовлетворил иск в полном объеме.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что в спорный период за Обществом как арендатором земельного участка сохранилась обязанность уплачивать арендную плату по Договору.
Суд апелляционной инстанции признал, что расчет ставки арендной платы за использование участка, предоставленного Обществу по условиям Договор, правомерно произведен Комитетом в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», с учетом функционального использования, определенного согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, составленной ГУИОН.
При определении размера обязательств Общества апелляционный суд учел, что арендная плата начислена Комитетом Обществу за часть участка площадью 18 153,6 кв.м, то есть за исключением части участка площадью 5746,4 кв.м по коду 18.0, которая занята объектом, принадлежащем Фурсову А.В.
Между тем, признавая правомерным отнесение платы за землепользование частью участка площадью 18 153,6 кв.м на Общество в полном объеме, суд не учел следующее.
Само по себе завершение строительства второй очереди объекта действительно не привело к прекращению обязанности Общества по оплате землепользования. Вместе с тем, Общество, возражая против удовлетворения требований Комитета, ссылалось не только на завершение строительства второй очереди объекта инвестиционной деятельности, но и на возникновение права собственности на помещения в здании второй очереди строительства у иных лиц.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772 (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016) сформулирована правовая позиция, согласно которой в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
В материалы дела по запросу апелляционного суда были представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в которых приведены данные о государственной регистрации права собственности отдельных лиц на отдельные помещения в здании, построенном на спорном земельного участке в составе объекта второй очереди строительства.
Между тем, обстоятельства государственной регистрации прав иных лиц на помещения в здании, расположенном на части земельного участка, занятой объектом второй очереди строительства, на начало и в течении спорного периода, не были учтены при определении размера обязательства Общества по арендной плате за участок.
При таком положении вывод апелляционного суда о правомерности выполненного Комитетом расчета задолженности Общества не может быть признан обоснованным и соответствующим имеющимся в деле доказательствам.
В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Поскольку судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, послужившее основанием для его отмены в апелляционном порядке и перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, а апелляционным судом не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, касающиеся размера обязательств Общества по арендной плате, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 13.07.2023 и постановление от 28.03.2024 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, проверить расчет Комитета в спорный период с учетом представленных в материалы дела сведений о государственной регистрации права собственности иных лиц на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, распределив судебные расходы, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2024 по делу № А56-33953/2023 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
|
Разработка сайта: