Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2024 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 декабря 2024 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Власовой М.Г. и Чуватиной Е.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Региональный автотранспортный центр» Корнилова Б.Ю. (доверенность от 08.02.2023),
рассмотрев 05.12.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград на решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.11.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2024 по делу № А21-9545/2022,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Региональный автотранспортный центр», адрес: 236038, Калининград, Артиллерийская ул., д. 63, кв. 22, ОГРН 1053903361577, ИНН 3906147590 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», адрес: 236040, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414 (далее - Комитет), о признании незаконным отказа Комитета, оформленного письмом от 06.07.2022 № и-КМИ-07/13652, в предоставлении Обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:187, об обязании Комитета устранить допущенное нарушение и заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:187.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Коваленко Анатолий Анатольевич.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 10.11.2022 требования Общества удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2024 решение от 10.11.2022 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 10.11.2022 и постановление от 20.08.2024, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении заявления.
Податель жалобы считает, что Общество не подтвердило необходимость предоставления земельного участка испрашиваемой площадью (5612 кв.м) для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости - склада площадью 39,8 кв.м; отмечает, что разрешенное использование спорного земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении участка в собственность.
Комитет выражает несогласие с выводами судебной землеустроительной экспертизы и принятием ее в качестве надлежащего доказательства по делу; считает, что в данном случае экспертным исследованием не выяснено целевое и фактическое использование Обществом спорных объектов, для эксплуатации которых истребуется земельный участок площадью 5612 кв.м.
Податель жалобы также оспаривает выводы эксперта относительно квалификации объектов - внутриплощадочных проездов и линейных сооружений (сеть ливневой канализации, локальные очистные сооружения, сеть хозяйственно-бытовой канализации, сеть электроснабжения, водопровод) - в качестве единого комплекса; отмечает, что доказательств государственной регистрации спорных объектов как единого недвижимого комплекса в материалах дела не содержится.
Кроме того, Комитет также ссылается на то, что по результатам проведенной судебной землеустроительной экспертизы не было приведено обоснования того, в чем выражается непосредственная необходимость наличия вышеперечисленных объектов для эксплуатации здания склада площадью 39,8 кв.м.
По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-6290/2024, в рамках которого администрация городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация) обратилась с иском о признании права собственности Общества на внутриплощадочные проезды и линейные сооружения (сеть ливневой канализации, локальные очистные сооружения, сеть хозяйственно-бытовой канализации, сеть электроснабжения, водопровод) отсутствующим.
От Комитета 02.12.2024 поступили письменные дополнения к кассационной жалобе.
В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
Комитет и Коваленко А.А. надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодателем) и Коваленко А.А. (арендатором) 03.10.2018 заключен договор аренды земельного участка № 138/2018-А (далее - Договор), по условиям которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:130710:187 площадью 5612 кв.м для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 39:15:130710:392, площадь застройки 48 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 18%.
Впоследствии на основании соглашения от 08.02.2019 об уступке прав и обязанностей по Договору права и обязанности арендатора перешли Обществу.
Соглашением от 29.04.2022 срок действия Договора продлен до 03.10.2027.
Обществом 07.07.2021 для завершения строительства недостроенного объекта недвижимости получено разрешение на строительство № 39-RU39301000-446-2021, а 18.05.2022 - разрешение № 39-RU39301000-446-2021 на ввод объекта капитального строительства с кадастровым номером 39:15:130710:392 в эксплуатацию, в котором приведены сведения о здании склада - одноэтажном нежилом объекте общей площадью 39,8 кв.м, оборудованном системами инженерно-технического обеспечения: сетями энергоснабжения, водоснабжения, локальным очистным сооружением, накопительной емкостью.
Как указало Общество в заявлении, после получения соответствующей разрешительной документации оно произвело регистрацию права собственности на следующие семь объектов недвижимости:
- здание склада с кадастровым номером 39:15:130710:9748;
- сооружение дорожного транспорта - внутриплощадочные проезды с кадастровым номером 39:15:130710:9749 площадью застройки 2620,6 кв. м;
- сети ливневой канализации с кадастровым номером 39:15:130710:9751 протяженностью 415 м с емкостью для сбора дождевых стоков объемом 40 куб.м;
- локальные очистные сооружения с кадастровым номером 39:15:130710:9753 площадью застройки 5,5 кв.м;
- сети электроснабжения с кадастровым номером 39:15:130710:9750 протяженностью 584 м;
- водопровод с кадастровым номером 39:15:130710:9752 протяженностью 171 м;
- сети хозяйственно-бытовой канализации с кадастровым номером 39:15:130710:9754 протяженностью 217 м.
Впоследствии Общество, реализуя права собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130710:187, обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении его в собственность.
Письмом от 06.07.2022 № и-КМИ-07/13652 Комитет сообщил Обществу об отказе в предоставлении земельного участка, указав, что испрашиваемая его площадь несоразмерна площади расположенного на данном участке объекта недвижимости - здания склада; разрешенное использование земельного участка «для проведения проектно-изыскательских работ» не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении Общества.
Общество, полагая, что отказ Комитета в выкупе земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:187, на котором расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимости, является незаконным, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у Комитета оснований для отказа Обществу в предоставлении в собственность земельного участка, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Порядок, основания и условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, определены главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ при рассмотрении заявления о предоставлении участка уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие предусмотренных статьей 39.16 того же Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 39:15:130710:187 площадью 5612 кв.м испрашивался Обществом в порядке реализации им прав собственника расположенных на нем объектов недвижимости.
Суд первой инстанции, заключив, что представленная Обществом разрешительная и проектная документация на строительство содержит в себе сведения об объекте капитального строительства - здании склада, а также сопутствующих системах инженерно-технического обеспечения; установив, что эти объекты располагаются по всей площади земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:187 и необходимы для функционирования здания склада, сделал вывод, что вся площадь испрашиваемого Обществом земельного участка является необходимой для функциональной эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости.
Суд апелляционной инстанции для проверки доводов Комитета о несоразмерности площади спорного земельного участка площади расположенных на нем объектов определением от 19.09.2024 назначил судебную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил эксперту Калининградской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Гнатюк Наталье Валерьевне.
Установив на основании заключения эксперта от 29.03.2024 № 1615/6-3-23, что общая площадь объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке, коэффициент застройки, составляет 71% от площади земельного участка, и приняв во внимание выводы эксперта о том, что площадь участка, составляющая 5612 кв. м, является минимальной, достаточной и необходимой для расположения принадлежащих Обществу объектов недвижимости, суд пришел к выводу, что испрашиваемая Обществом площадь этого участка соразмерна площади объектов недвижимости с учетом потребностей в их эксплуатации.
Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами судов в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В определении от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указала, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель не признаются самостоятельными недвижимыми вещами. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, и являются его неотъемлемой частью.
Следовательно, в случае возникновения спора о том, являются ли объекты, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, недвижимыми вещами или не являются таковыми, суд должен сделать вывод относительно наличия или отсутствия у таких объектов соответствующих признаков недвижимых вещей.
Как следует из материалов дела, Комитет, возражая против удовлетворения требований Общества, ссылался на то, что сооружения, представляющие собой инженерные коммуникации, внутриплощадочные проезды, площадки для хранения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130710:187, не являются недвижимыми вещами, а представляют собой элементы благоустройства участка.
Между тем, судами данные обстоятельства не исследованы, указанные доводы не проверены и не получили надлежащей правовой оценки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
В случае если внутриплощадные проезды, сети ливневой канализации, локальные очистные сооружения, сети электроснабжения, водопровод и сети хозяйственно-бытовой канализации не являются объектами недвижимости - зданиями, сооружениями, выводы судов о наличии у заявителя права на приватизацию земельного участка испрашиваемой площади являются недостаточно обоснованными.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Как следует из материалов дела, в суде апелляционной инстанции Комитет заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-6290/2024, в рамках которого Администрация обратилась с иском о признании права собственности Общества на внутриплощадочные проезды и линейные сооружения отсутствующим.
Комитет настаивал, что в случае удовлетворения заявленных требований по делу № А21-6290/2024 площадь застройки земельного участка уменьшится более чем на 4000 кв.м, что является существенным обстоятельством при оценке его доводов о несоразмерности испрашиваемого земельного участка.
Однако указанные доводы не получили надлежащей правовой оценки.
При наличии инициированного судебного разбирательства, в рамках которого Администрацией оспаривается право собственности Общества на сооружения по мотиву того, что такие объекты не являются объектами недвижимого имущества, выводы судов о соразмерности испрашиваемой Обществом площади земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:187 с учетом расположенных на нем таких объектов следует признать преждевременными.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не установлены фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора, а суд кассационной инстанции не вправе устанавливать обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении судами первой и апелляционной инстанций (статьи 284, 286 АПК РФ, пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»), выводы судов о наличии оснований для удовлетворения требований Общества сделаны при неполном исследовании доводов Комитета, приводимых в обоснование своих возражений, а также юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания по данной категории дел, судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином судебном составе.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц рассмотреть вопрос о необходимости приостановления производства по данному делу до разрешения по существу дела № А21-6290/2024, после чего установить все имеющие существенное значение для правильного разрешения настоящего спора обстоятельства, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства, дать им правовую оценку, а впоследствии с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 10.11.2022 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2024 по делу № А21-9545/2022 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области в ином судебном составе.
|
Разработка сайта: