Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,
при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу представителя Сергеевой Н.М. (доверенность от 28.12.2023), от общества с ограниченной ответственностью «ТЛК-Инвест» генерального директора Леонтьева О.В. (решение единственного участника от 31.08.2024 № 1/24),
рассмотрев 04.12.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТЛК-Инвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2024 по делу № А56-59701/2023,
у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление), по государственной регистрации 11.04.2023 за государственным регистрационным номером (далее - ГРН) 78:12:006328:1027-78/011/2023-6 дополнительного соглашения от 15.03.2023 № 2 к договору аренды земельного участка от 19.06.2017 № 13/ЗК-05859.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «ТЛК-Инвест», адрес: 197198, Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 1, корп. 1, лит. Р, пом. 13-Н, 314, ОГРН 1167847188651, ИНН 7813249830 (далее - Общество), индивидуальный предприниматель Смирнов Виталий Валерьевич, ОГРНИП 313784731600807 (далее - Предприниматель).
Решением суда первой инстанции от 22.03.2024 заявление удовлетворено.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.09.2024 решение от 22.03.2024 изменено, из резолютивной части решения исключено указание на взыскание с Управления в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить решение от 22.03.2024 и постановление от 13.09.2024, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.
По мнению подателя жалобы, суды не дали надлежащую оценку правоотношениям сторон, не учли, что Комитетом избран ненадлежащий способ защиты права.
В судебном заседании представитель Управления и генеральный директор Общества поддержали доводы кассационной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 19.06.2017 договор № 13/ЗК-05859 аренды земельного участка № 49 площадью 4693 кв.м с кадастровым номером 78:12:0006328:1027, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кржижановского, зона 8, для размещения открытых плоскостных спортивных сооружения, использование которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности.
Согласно пункту 3.1 договора срок его действия по 23.04.2020.
В дальнейшем на основании обращения Общества в соответствии с частями 3 - 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ стороны заключили 12.04.2022 дополнительное соглашение № 4 к указанному договору об установлении срока его действия до 12.04.2027.
Сторонами 12.04.2022 заключено дополнительное соглашение № 1, согласно которому срок действия договора установлен до 12.04.2025.
Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке 14.07.2017 и 19.12.2022 соответственно.
В соответствии с пунктом 4.3.8 указанного договора арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога и др.), без письменного разрешения арендодателя.
Общество и Предприниматель 15.03.2023 заключили дополнительное соглашение № 2 о передаче прав и обязанностей (перенайме) по договору аренды в полном объеме Предпринимателю.
Договор от 15.03.2023 зарегистрирован Управлением 11.04.2023 за ГРН 78:12:006328:1027-78/011/2023-6.
Комитет, посчитав, что Управление незаконно, без разрешения арендодателя зарегистрировало договор по передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее пяти лет, обратился в арбитражный суд с заявлением.
Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, придя к выводу, что переход прав на земельный участок зарегистрирован без согласия собственника участка в нарушение закона, удовлетворил заявление.
Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, исключив из его резолютивной части указание на взыскание с Управления государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что постановление от 13.09.2024 не подлежит отмене.
По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 того же Кодекса основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).
Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В то же время пунктом 9 той же статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 3.1 договора аренды от 19.06.2017 срок его действия определен по 23.04.2020 с указанием на вступление договора в силу с момента его государственной регистрации.
Дополнительным соглашением от 12.04.2022 № 1 к данному договору срок его действия установлен до 12.04.2025.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав условия договора аренды в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения к нему, правомерно пришел к выводу, что продление срока договора аренды, первоначального заключенного на срок менее трех лет, не дает оснований считать этот договор заключенным на срок более пяти лет и применять к нему положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.
Следовательно, поскольку договор аренды был заключен на срок менее пяти лет и пунктом 4.3.8 данного договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по этому договору третьему лицу, дополнительное соглашение от 15.03.2023 № 2, в соответствии с которым Общество передало свои права и обязанности по договору аренды Предпринимателю, не могло быть заключено без письменного разрешения Комитета.
В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.
Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имелись основания считать сделку, представленную на государственную регистрацию, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона о регистрации регистрирующий орган должен приостановить государственную регистрацию, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13); в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна (пункт 15).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно признал незаконными действия регистрирующего органа по государственной регистрации соглашения перенайма, заключенного в отсутствие письменного разрешения Комитета.
Довод Общества об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты несостоятелен с учетом наличия у зарегистрированного дополнительного соглашения от 15.03.2023 № 2 признаков ничтожной сделки.
С учетом изложенного не имеется предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления от 13.09.2024 и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2024 по делу № А56-59701/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТЛК-Инвест» - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: