Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2024 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2024 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Техноимпорт» Андросова С.В. (доверенность от 22.05.2024),
рассмотрев 11.12.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техноимпорт» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А56-10726/2024,
у с т а н о в и л:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Техноимпорт», адрес: 190005, Санкт-Петербург, 7-я Красноармейская ул., д. 9, лит. А, оф. 4, пом. 1Н, ОГРН 1107847183817, ИНН 7838444624 (далее - Общество), о взыскании с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 3 392 600 руб. 97 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 11.06.2019 № 11-А300190 за период с 01.04.2023 по 02.04.2024, 492 451 руб. 15 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за период 11.04.2023 - 10.04.2024 и далее с 11.04.2024 по ставке 0,075% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства по задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2024 иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 10.06.2024 и постановление от 12.09.2024, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении требований Комитета.
Суды, по мнению подателя жалобы, не учли обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2024 по делу № А56-115151/2022, о подаче Обществом 10.06.2022 заявления о выкупе арендуемого по договору от 11.06.2019 № 11-А300190 помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), о неправомерности принятого Комитетом по результатам рассмотрения этого заявления решения от 23.06.2022 об отказе в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.
Общество указывает, что в случае, если бы Комитетом не было принято признанное судом незаконным решение об отказе в выкупе помещения, а были бы осуществлены действия, предусмотренные Законом № 159-ФЗ в предусмотренные нормативные сроки, договор купли-продажи арендуемого имущества был бы заключен не 03.04.2024, как произошло фактически, а ранее 01.04.2023 (до даты, с которой исчислена заявленная ко взысканию арендная плата), и соответственно, обязанность по внесению арендной платы по договору от 11.06.2019 № 11-А300190 была бы к началу спорного периода прекращена.
Податель жалобы полагает, что предъявление ко взысканию арендной платы и неустойки за период незаконного бездействия применительно к заявлению Общества о реализации им преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, с учетом признания в судебном порядке отказа Комитета в реализации этого преимущества права незаконным, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Комитета, которое не подлежит защите.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя Комитета.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Комитет извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 11.06.2019 № 11-А300190 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение 3Н площадью 271,4 кв.м, с кадастровым номером 78:32:0001717:1824, находящееся по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 49, лит. А (далее Помещение).
Договор заключен сроком на три года (пункт 1.3 Договора).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 11.06.2019.
В соответствии с пунктом 2.2.2 Договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату в порядке, предусмотренном главой 3 Договора.
Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе начиная со следующего платежного периода перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.
Согласно пункту 4.9 Договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 начисляются пени в размере 0,075% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Комитет, ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы по Договору за период с 01.04.2023 по 02.04.2024, а также требований претензии от 27.10.2023, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Возражая против удовлетворения иска, Общество указало, что 10.06.2022 им было подано заявление о выкупе арендуемого по Договору Помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, по результатам которого Комитетом было принято решение от 23.06.2022 об отказе Обществу в реализации им преимущественного права приобретения Помещения, которое в дальнейшем судебными актами по делу № А56-115151/2022 было признано незаконным; договор купли-продажи Помещения был заключен Комитетом и Обществом только 03.04.2024, после рассмотрения дела № А56-115151/2022 в судах апелляционной и кассационной инстанций; в случае, если бы Комитетом не было принято незаконное решение от 23.06.2022, к началу спорного периода (01.04.2023) договор купли-продажи с учетом установленных Законом № 159-ФЗ сроков осуществления Комитетом необходимых для этого действий был бы заключен и обязанность по внесению арендной платы по Договору была бы прекращена. Применительно к указанным обстоятельствам Общество отметило, что заявленная ко взысканию сумма арендной платы имеет признаки убытков, обусловленных неправомерными действиями Комитета.
Суд первой инстанции признал требования Комитета обоснованными, указал на недопустимость одностороннего отказа Общества от исполнения своих обязательств по Договору и в связи с этим удовлетворил иск в полном объеме.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Применительно к доводам ответчика относительно признания в судебном порядке незаконным отказа Комитета в выкупе Обществом Помещения, суд апелляционной инстанции указал, что взыскание арендной платы на основании решения суда не препятствует Обществу воспользоваться иными способами защиты, направленными на восстановление его прав, нарушенных незаконным отказом Комитета.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии со статьей 4 АПК РФ в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспариваемых прав.
В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 той же статьи).
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 той же статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что предметом спора является взыскание задолженности по арендной плате по Договору за период с 01.04.2023 по 02.04.2024 и неустойки за просрочку оплаты соответствующих платежей.
Как указало Общество и не оспаривал Комитет, 03.04.2024 сторонами заключен договор № 5133-ПП купли-продажи Помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Конечная дата периода задолженности по арендной плате (02.04.2024) определена Комитетом с учетом заключения сторонами 03.04.2024 договора купли-продажи Помещения.
Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П, Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке; введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора; это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства.
Законом № 159-ФЗ в числе особенностей приватизации имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, предусмотрено, что арендаторы, соответствующие установленным этим законом требованиям, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи арендованного имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.
Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность уполномоченного органа при поступлении ему заявления арендатора, соответствующего установленным требованиям, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном названным Законом, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; обеспечить заключение договора купли-продажи путем направления заявителю в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, включающего цену, определенную на основании независимой оценки рыночной стоимости имущества.
В соответствии с правовым подходом, изложенным в пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, лицо, имеющее право на выкуп арендуемого им имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ вправе требовать взыскания ранее уплаченной им арендной платы за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.
Иной подход позволял бы органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии отказа комитета незаконным.
Признавая обоснованными требования Комитета, суды не учли следующее.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2023 по делу № А56-115151/2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2024, установлено, что Общество 10.06.2022 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по Договору Помещения, и что в реализации данного права письмом Комитета от 23.06.2022 было отказано.
Названными судебными актами изложенный в письме Комитета от 23.06.2022 отказ в выкупе Помещения признан незаконным, в порядке восстановления нарушенных прав Общества на Комитет в соответствии со статьей 201 АПК РФ возложена обязанность совершить в отношении Помещения юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.
Сведений о возникновении между сторонами преддоговорного спора относительно условий договора купли-продажи в материалах дела не имеется, на наличие такового стороны не ссылались.
С учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-115151/2022, имеющих в соответствии со статьей 69 АПК РФ преюдициальное значение для сторон настоящего дела, к 01.04.2023 - начальной дате исчисления заявленной ко взысканию задолженности - нормативно установленные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ сроки осуществления Комитетом действий, направленных на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права Общества на его приобретение, истекли.
Заявленная ко взысканию по настоящему делу арендная плата начислена за период, к началу которого (к 01.04.2023) в случае совершения Комитетом всех действий, возложенных на него статьей 9 Закона № 159-ФЗ, то есть своевременного принятия решения о приватизации арендуемого Помещения и направления проекта договора купли-продажи, Общество могло приобрести в собственность это имущество с прекращением арендных отношений. Поводом для продления аренды явился отказ Комитета в выкупе Помещения и необходимость его признания незаконным в судебном порядке.
Взыскание в пользу Комитета арендной платы, начисленной за период 01.04.2023 - 02.04.2024, то есть за период продолжения аренды, обусловленного незаконным отказом Комитета в выкупе Помещения, до даты фактического заключения сторонами договора купли-продажи Помещения, а также договорной неустойки, позволяет Комитету извлекать преимущество из своего незаконного поведения, что положениями статей 1, 10 ГК РФ не допускается.
При таком положении, с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-115151/2022, требования Комитета не подлежали удовлетворению.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобе арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права либо законность решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции при отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 части 1 названной статьи.
Поскольку суды неправильно применили нормы материального права, решение от 10.06.2024 и постановление от 12.09.2024 подлежат отмене, и при этом суд кассационной инстанции с учетом установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-115151/2022, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении иска.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ и исходя из результатов рассмотрения дела, судебные расходы Общества по уплате государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам подлежат взысканию в его пользу с Комитета.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А56-10726/2024 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техноимпорт», адрес: 190005, Санкт-Петербург, 7-я Красноармейская ул., д. 9, лит. А, оф. 4, пом. 1Н, ОГРН 1107847183817, ИНН 7838444624, 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлине по апелляционной и кассационной жалобам.
|
Разработка сайта: