Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Захаровой М.В.,
при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 27.12.2024), от акционерного общества «Котлин-Новатор» Отрешко Т.А. (доверенность от 06.06.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А56-4710/2024,
у с т а н о в и л:
Акционерное общество «Котлин-Новатор», адрес: 192019, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 14, ОГРН 1027806064571, ИНН 7811075899 (далее - АО «Котлин-Новатор», общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - комитет), о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная улица, дом 5, корпус 2, литер К2, имеющего вид разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов», и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в виде принятия решения о предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка посредством подготовки, подписания и направления в адрес общества договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5 в десятидневный срок с момента вынесения решения суда.
Решением суда от 27.04.2024 требования удовлетворены. Постановлением апелляционного суда от 17.09.2024 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Податель жалобы ссылается на то, что суды обеих инстанций пришли к ошибочному выводу об отсутствии у комитета оснований, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), для отказа в выкупе земельного участка. Податель жалобы ссылается на то, что земельный участок находится в границах функциональной зоны П - производственная зона и в границах территориальной зоны ТД1-2_2 - общественно-деловая подзона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, полагает, что вид разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов» не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, в границах которой расположен спорный земельный участок. Податель жалобы ссылается на то, что суды обеих инстанций не приняли во внимание доводы комитета о том, что на момент подачи заявления о выкупе участка, здание находилось в заброшенном состоянии, хозяйственная деятельность не осуществлялась; по мнению подателя жалобы, у общества отсутствовало право выкупа земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке. В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее. Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, арендодатель) и закрытым акционерным обществом «РемПромОборудование», впоследствии реорганизованным в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «РемПромОборудование» (арендатор), заключен договор от 05.12.2001 № 13/ЗД-02510 аренды земельного участка, зона 5, площадью 1 265 кв. м с кадастровым номером 78:7001:5 (новый кадастровый номер 78:12:0007001:5), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная ул., д. 5, к. 2. Договор действует по 11.03.2050 года (пункт 3.1 договора). В соответствии с пунктом 1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.10.2015 № 1 участок относится к землям населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов».
В соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в границах земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007001:5 расположено нежилое здание производственный корпус № 2а с кадастровым номером 78:12:0007001:1242, адрес объекта: Санкт-Петербург, Глиняная улица, дом 5, корпус 2, литера А., собственником которого с 07.11.2023 является АО «Котлин-Новатор».
ООО «РемПромОборудование» и АО «Котлин-Новатор» заключили соглашение от 13.11.2023, по которому права и обязанности по договору аренды земельного участка от 05.12.2001 № 13/ЗД-02510 перешли к АО «Котлин-Новатор».
АО «Котлин-Новатор» обратилось в комитет с заявлением от 14.11.2023 о выкупе земельного участка, в границах которого расположено принадлежащее АО «Котлин-Новатор» здание. В письме от 29.12.2023 № 05-26-124909/23-0-6 комитет отказал обществу в выкупе земельного участка, ссылаясь на несоответствие вида разрешенного использования участка градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой находится этот участок, а также на наличие имеющейся задолженности по внесению арендных платежей по договору от 05.12.2001 №13/ЗД-02510. Кроме того, комитет указал на то, что по результатам обследования установлено, что здание не используется, хозяйственная деятельность не осуществляется, внутри здания находится бытовой мусор.
Полагая, что отказ комитета в выкупе земельного участка не соответствует требованиям закона и нарушает его права, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций признали, что оспариваемый обществом отказ противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации, и удовлетворили требования заявителя.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ, по общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 названной статьи предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ при рассмотрении заявления о предоставлении участка уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие предусмотренных статьей 39.16 того же Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанного договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Из материалов дела следует, что общество является собственником здания, расположенного на арендуемом обществом земельном участке, в отношении которого согласно сведениям ЕГРН установлен вид разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов».
Отказ комитета в предоставлении земельного участка обществу в собственность за плату обоснован пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ. Комитета ссылается на то, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны, в которой этот участок находится.
В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии с пунктом 11 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.
Отклоняя данный довод комитета, суды правильно применили нормы права и правовую позицию, приведённую в пункте 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 № 307-ЭС22-14132, согласно которой собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования. Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, установлено, что участок расположен в территориальной зоне ТД1-2_2 (подзона общественно деловой застройки объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов). Градостроительным регламентом указанной территориальной зоны не предусмотрено для спорного земельного участка вида разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов».
В соответствии с пунктом 1.4.5 Правил землепользования и застройки градостроительные регламенты применяются к правоотношениям, возникшим после вступления их в силу.
Согласно сведениям из ЕГРН арендуемый заявителем земельный участок с видом разрешенного использования - «для размещения промышленных объектов» поставлен на государственный кадастровый учёт 27.04.2001, то есть до утверждения Правил землепользования и застройки.
Общество использует названный земельный участок на основании договора аренды для эксплуатации расположенного на нем нежилого здания - производственный корпус 2а. Соответственно, установленный вид разрешенного использования земельного участка признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору видов разрешенного использования. Суды обоснованно посчитали установленным, что земельный участок используется обществом в соответствии с видом разрешенного использования, содержащимся в сведениях ЕГРН.
Ссылка подателя жалобы на то, что общество не имеет право на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов, так как принадлежащее обществу и находящееся на земельном участке здание обществом не используется, обоснованно отклонена судами. При этом суды исходили из того что представленный комитетом акт обследования земельного участка от 21.12.2023 не опровергает доводы общества о том, что в после приобретения обществом здания в собственность в здании производится ремонт для приспособления его под производственные нужды, направленный на расширения промышленного производства, осуществляемого обществом в соседних производственных корпусах.
Доводы о том, что у общества имеется задолженность по договору аренды земельного участка обоснованно отклонены судами за недоказанностью. Обществом представлены при рассмотрении дела в суде первой инстанции надлежащие доказательства, подтверждающие исполнения обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка.
Исследовав имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства и оценив имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к верному выводу о том, что комитетом не доказано наличие предусмотренных статьёй 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в выкупе земельного участка.
Применив статьи 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили требования общества.
Изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают наличие существенных для дела обстоятельств, которые не были проверены при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций и которым суды не дали правовую оценку.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А56-4710/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: