Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,
при участии от индивидуального предпринимателя Кутепова Н.С. представителя Войникова В.В. (доверенность от 09.04.2024), от администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» Кирюшкиной О.Д. (доверенность от 24.10.2024),
рассмотрев 03.04.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2024 по делу № А21-8619/2024,
у с т а н о в и л:
Индивидуальный предприниматель Кутепов Никита Сергеевич, ОГРНИП 322392600009071, ИНН 390612544563, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», адрес: 238530, Калининградская обл., Зеленоградский р-н, г. Зеленоградск, Крымская ул., д. 5А, ОГРН 1023902057134, ИНН 3918008200 (далее - Администрация), об уменьшении размера арендной платы по договору от 06.07.2021 № 483-КЗО/2021 за период с 03.09.2021 по 22.12.2023 на сумму 17 232 658 руб. в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию.
Решением суда от 20.08.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением апелляционной инстанции от 28.12.2024 названное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неверную правовую оценку установленным обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, производство по делу прекратить. Податель жалобы привел доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, полагает, что судебные акты приняты при недоказанности предпринимателем невозможности использования арендованного земельного участка. Более того, заявитель считает, что судами оставлены без внимания бездействие предпринимателя при исполнении договора аренды и неиспользование в течение более 2-х лет земельного участка по назначению, равно непринятие предпринимателем мер к строительству многоквартирного дома. Также кассатор полагает, что судами не проверен на правильность и достоверность расчет, представленный Кутеповым Н.С. Кроме того, заявитель полагает, что спор разрешен судами с нарушением правил подсудности. Помимо указанного, Администрация указывает, что судом апелляционной инстанции не обеспечена возможность ее участия путем использования видеоконференц-связи, ожидание Администрацией подключения в течение более двух с половиной часов завершилось подключением исключительно на стадии оглашения резолютивной части постановления, что лишило Администрацию возможности поддержать доводы своей апелляционной жалобы. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Администрации поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель предпринимателя против ее удовлетворения возражал.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона 06.07.2021 между Администрацией (арендодателем) и Кутеповым Н.С. (арендатором) заключен договор № 483-КЗО/2021 аренды земельного участка площадью 2799 кв.м с кадастровым номером 39:05:010210:242, расположенного по адресу: г. Зеленоградск, Зеленая ул., с разрешенным использованием: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.
В соответствии с условиями договора годовая арендная плата установлена в размере 7 488 000 руб.
На момент проведения аукциона и заключения договора в соответствии с правилами землепользования и застройки «МО Зеленоградское городское поселение» земельный участок был расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1). Указанная зона включала в себя вид разрешенного использования, предусмотренный договором аренды, а именно: многоквартирные жилые дома до 3-х надземных этажей, включая мансардный.
Решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Калининградской области от 31.08.2021 № 99 были утверждены новые Правила землепользования и застройки муниципального образования «Зеленоградский городской округ Калининградской области» (далее - Правила) (первоначальный текст документа опубликован в издании «Волна» № 34, 03.09.2021).
В соответствии с новыми Правилами была изменена территориальная зона, в пределах которой находится земельный участок с кадастровым номером 39:05:010210:242 (Ж-2ГР1 - Зона застройки среднеэтажными жилыми домами).
Новая территориальная зона не включала в себя такой вид разрешенного использования, который был предусмотрен договором.
Таким образом, как указал предприниматель, разрешенное использование земельного участка в соответствии с договором аренды не соответствовало Правилам, ввиду чего Кутепов Н.С. не имел возможности проектировать и строить среднеэтажный многоквартирный дом, поскольку это не соответствовало условиям договора аренды.
Предприниматель 04.04.2022 обратился к Администрации с просьбой внести изменения в договор аренды для приведения разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом.
Однако письмом от 12.05.2022 № 3184/01-23 в удовлетворении указанного заявления Администрацией отказано.
Предприниматель 12.05.2023 обратился в Министерство градостроительной политики Калининградской области (далее - Министерство) с просьбой о внесении изменений в Правила.
Письмом от 30.05.2023 № 3584-МГП Министерство уведомило предпринимателя о подготовке соответствующего проекта изменений в Правила.
Также письмом от 25.09.2023 № 6904-МГП Министерством отказано Кутепову Н.С. в выдаче разрешения на строительство с указанием на то, что разрешение на строительство не может быть выдано, поскольку установленный вид разрешенного использования земельного участка «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» не предусмотрен градостроительным регламентом указанной территориальной зоны.
Впоследствии 06.12.2023 был издан приказ № 512 об изменении Правил, в соответствии с которым в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 39:05:010210:242 была установлена территориальная зона «Зона застройки малоэтажными жилыми домам (Ж-3).
Таким образом, в декабре 2023 года были внесены изменения в градостроительный регламент, которые вновь позволяют Кутепову Н.С. использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использование.
Кутепов Н.С. 11.04.2024 обратился к Администрации с просьбой уменьшить размер арендной платы по договору за период с 03.09.2021 по 22.12.2023 в размере 17 232 658 руб.
Письмом от 03.05.2024 Администрация отказала предпринимателю в уменьшении размера арендной платы.
Поскольку Администрация добровольно требование Кутепова Н.С. не удовлетворила, последний обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, исходя из представленных документов.
Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции и оставила решение без изменения.
Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Указанной обязанности корреспондируется обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).
Из положений статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Таким образом, договор аренды является двусторонне обязывающим и по нему имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ). При этом арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.
Следовательно, по правилам статьи 65 АПК РФ истец обязан доказать невозможность использования земельного участка по целевому назначению, а ответчик представить обоснование своих возражений.
В данном случае арбитражные суды установили, что Кутепов Н.С. не имел возможности использовать земельный участок по назначению, определенному в договоре, поскольку вид разрешенного использования земельного участка по договору не соответствовал действующему градостроительному регламенту указанной территории. В частности, данное обстоятельство исключило возможность с момента заключения договора получить истцу разрешение на строительство малоэтажного многоквартирного жилого дома.
Таким образом, как правильно отмечено судами, земельный участок содержал в себе недостатки, препятствующие его использованию арендатором в соответствии с разрешенным использованием.
К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность его использования в согласованных сторонами договора аренды целях (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053).
В отсутствие возможности использования арендованного земельного участка по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588)
С учетом установленных обстоятельств суды правомерно сочли, что в период невозможности использования арендованного земельного участка (с 03.09.2021 по 22.12.2023) у арендатора не возникает обязанности по уплате арендной платы, истец вправе потребовать в рассматриваемом случае фактически освобождения от уплаты арендной платы за указанный период.
Расчет, положенный в основу заявленных требований, проверен судами и признан правильным. Администрацией данный расчет не опровергнут.
Оснований не согласиться с приведенными выводами судов у кассационной инстанции не имеется.
Доводы Администрации о том, что предпринимателем не доказана невозможность использования арендованного земельного участка, судами оставлены без внимания бездействие предпринимателя при исполнении договора аренды, неиспользование в течение более 2-х лет земельного участка по назначению, равно непринятие предпринимателем мер к строительству многоквартирного дома, отклонены судом апелляционной инстанции с подробным изложением мотивов отклонения.
Довод о том, что спор разрешен судами с нарушением правил подсудности также являлся предметом изучения апелляционной инстанции, получил надлежащую правовую оценку, отклонен как необоснованный.
Ссылка Администрации на то, что судом апелляционной инстанции не обеспечена возможность ее участия путем использования видеоконференц-связи, представитель подключен исключительно на стадии оглашения резолютивной части постановления, что лишило Администрацию возможности поддержать доводы своей апелляционной жалобы, подлежит отклонению.
Как видно из материалов дела, апелляционный суд обеспечил возможность представителю ответчика участвовать в судебном заседании путем использования видеоконференц-связи. Из протокола судебного заседания от 16.12.2024 следует, что представитель ответчика подсоединился на стадии оглашения резолютивной части постановления.
Сведений о том, что судом не обеспечена техническая возможность для проведения судебного заседания путем использования видеоконференц-связи, не представлено.
Поскольку подключение к системе веб-конференции представителем ответчика состоялось на стадии оглашения резолютивной части по независящим от суда обстоятельствам, суд апелляционной инстанции, вопреки позиции Администрации, не допустил нарушений норм процессуального права, повлиявших на результат рассмотрения спора.
Более того, как следует из апелляционного постановления от 28.12.2024, судом рассмотрены все заявленные доводы Администрации.
Суд кассационной инстанции, изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, считает, что Администрация воспроизводит свою позицию по настоящему делу, которая всесторонне исследована судами нижестоящих инстанций и получила их надлежащую правовую оценку. Соответствующие выводы судов нашли отражение в содержании судебных актов, при этом суды исходили из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 АПК РФ, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств.
Нормы материального права применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3 и 4 статьи 288 АПК РФ), не установлены.
Ввиду изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 20.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2024 по делу № А21-8619/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: