Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В., Сергеевой И.В.,
при участии от индивидуального предпринимателя Барисевича Константина Вячеславовича Вдовенко В.Д. (доверенность от 09.12.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационные технологии» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2024 по делу № А56-111314/2023,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационные технологии», адрес: 192071, Санкт-Петербург, Бухарестская ул., д. 31, к. 1 лит. А, пом. 17Н, ОГРН 1167847399070, ИНН 7816340371 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Барисевичу Константину Вячеславовичу, ОГРНИП 304784007600012 (далее - Предприниматель), о взыскании с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 113 851 руб. 03 коп., уплаченных в качестве гарантийного платежа по договору от 31.01.2020 № 03/01/2020 (далее - Договор), а также 11 854 руб. 09 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Предприниматель обратился в тот же суд со встречным иском к Обществу о взыскании 1 655 761 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате по Договору.
Определением от 25.04.2024 встречный иск Предпринимателя принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2024 в удовлетворении требований Общества по первоначальному иску отказано, встречный иск Предпринимателя удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2024 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 10.09.2024 и постановление от 24.12.2024, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении первоначального иска.
Суды, по мнению подателя жалобы, не учли приведенные Обществом доводы о согласовании сторонами снижения ежемесячной арендной платы до 200 000 руб. и в связи с этим неверно определили размер взаимных обязательств сторон по Договору.
Общество считает, что оно подтвердило исполнение своих обязательств по Договору в полном объеме, поэтому полагает, что сумма обеспечительного платежа, заявленная ко взысканию, подлежала возврату Обществу после прекращения Договора.
В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными, указывает, что Договор был прекращен в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы, поэтому в соответствии с согласованными в пункте 5.7 Договора обеспечительный платеж не подлежал возврату арендатору.
В судебном заседании представитель Предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы.
Общество извещено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения дела, однако своего представителя в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Предприниматель (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Наша пекарня», (арендатор) заключили Договор, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату часть № 1 площадью 116 кв.м нежилого помещения расположенного на первом этаже с кадастровым номером 78:34:0004162:2979 общей площадью 998,2 кв.м находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Туристская ул., д. 10, корп. 1, лит. А, пом. 5Н (далее - Помещение).
Помещение передано арендатору по акту от 03.02.2020.
В пунктах 1.5 и 2.1 Договора определен срок его действия с 31.01.2020 по 01.02.2023.
Согласно пункту 5.1 Договора арендатор принял на себя обязательство в течении срока аренды выплачивать арендодателю за пользование Помещением, арендную плату, которая складывается из основной переменной частей.
Пунктами 5.2 и 5.4 Договора определено, что основная часть арендной платы за Помещение составляет в первые два месяца - 175 000 руб. в месяц, а в дальнейшем 350 000 руб. в месяц, оплата аренды производится арендатором ежемесячно не позднее первого числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды.
Переменная часть арендной платы определяется стоимостью ежемесячных расходов арендодателя за его коммунальные услуги и иные расходы, связанные с обслуживанием Помещения, увеличенной на 6,4%: услуги по водоснабжению и водоотведению (канализации), электроснабжению, теплоснабжению и, услуги по долевому участию в содержанию и ремонту общего имущества (пункт 5.3 Договора).
В пункте 5.7 Договора предусмотрена обязанность арендатора в обеспечение надлежащего исполнения им всех своих обязательств по Договору в течение трех календарных дней с момента его подписания перечислить Арендодателю гарантийную сумму в размере одной ежемесячной основной арендной платы по Договору.
В этом же пункте определено, что указанная сумма не является ни авансом, ни предоплатой в счет оплаты причитающихся по Договору платежей, удерживается арендодателем в течение срока аренды, как гарантия и не будет использована арендодателем для возмещения арендной планы и других денежных сумм, срок уплаты которых наступил по условиям Договора, но фактического перечисления средств со стороны арендатора не произошло.
Если в течение действия Договора плата за арендуемое помещение увеличивается, размер гарантийной суммы, вносимой арендатором увеличивается на ставку увеличения арендной платы и подлежит внесению путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
Гарантийная сумма не подлежит возврату в случае:
- досрочного расторжения Договора по инициативе арендатора без уведомления согласно Договору,
- невыполнения арендатором пункта 4.1.12 Договора,
- в случае расторжения Договора арендодателем согласно пункту 6.3 Договора.
Гарантийная сумма подлежит возврату в течение трех рабочих дней с даты подписания акта приемки - передачи помещения от арендатора к арендодателю. В случае просрочки перевода - передачи денежных средств арендодатель выплачивает арендатору пени в размере 0,1% в день от просроченной суммы.
Пунктом 4.1.12 Договора предусмотрено, что арендатор обязан за 3 месяца до истечения срока аренды уведомить арендодателя о предстоящем освобождении Помещения в связи с окончанием срока действия Договора или о намерении продлить срок Договора.
Согласно пункту 6.3 Договора арендодатель вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендатора за 10 (десять) рабочих дней расторгнуть Договор, известив арендатора о дате расторжения договора, при совершении арендатором следующих действий:
- в случае использования помещений не по их целевому назначению, указанному в Договоре,
- более чем 10 (десяти) календарных дней по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.
При этом пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе досрочно расторгнуть Договор, письменно известив об этом арендодателя не позднее, чем за два месяца.
На основании соглашения от 17.05.2022 № 1 к Договору (далее - Соглашение) права и обязанности арендатора, в том числе возникшие в связи с перечислением 348 000 руб. гарантийной суммы с 01.06.2022 перешли к Обществу (пункты 1.1 и 4 Соглашения), обязанность по уплате задолженности по Договору возникшей до 01.06.2022 оставлена на первоначальном арендаторе.
Общество 19.12.2022 направило Предпринимателю предложение о снижении постоянной части арендной платы до 200 000 руб. в месяц либо о расторжении Договора с 01.02.2023, сославшись на неблагоприятную экономическую ситуацию.
Письмом от 13.06.2023 Предприниматель уведомил Общество о расторжении Договора с 14.07.2023.
Согласно расписке 18.07.2023 Предприниматель получил от арендатора ключи от Помещения.
В письме от 26.07.2023 Общество, ссылаясь на прекращение Договора, исполнение им обязанности по возврату Помещения арендодателю, а также указав на зачет им части обеспечительного платежа в счет оплаты переменной части арендной платы за май и июнь 2023 года, постоянной части арендной платы за июль 2023 года, потребовало от Предпринимателя возвратить оставшуюся часть обеспечительного платежа в размере 146 019 руб. 39 коп.
Неисполнение Предпринимателем требований названного письма послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Возражая против удовлетворения иска, Предприниматель указал, что Обществом ненадлежащим образом исполнены обязательства по оплате аренды за период с 01.06.2022 по 18.07.2023, имеется задолженность по арендной плате размере 1 655 761 руб. 39 коп., исчисленная по предусмотренной Договором ставке ежемесячной арендной платы в размере 350 000 руб., с учетом произведенных арендатором платежей, поэтому предъявил Обществу встречные требования о взыскании соответствующей суммы долга.
Суд первой инстанции признал требования Предпринимателя обоснованными по праву и по размеру, поэтому удовлетворил встречный иск и отказал в первоначальном иске Общества.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды установили, что Договор был прекращен, Помещение 18.07.2023 принято арендодателем, поэтому признали обоснованным начисление арендной платы по Договору до 18.07.2023.
Суды проверили доводы Предпринимателя относительно ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по Договору и наличия задолженности по арендной плате за период с 01.06.2022 по 18.07.2023 в размере 1 655 761 руб. 39 коп. и признали их обоснованными.
При этом суды отметили, что расчет задолженности выполнен арендодателем исходя из предусмотренной Договором ставки арендной платы в указанный период (350 000 руб.) и платежей, произведенных арендатором.
Вопреки доводам подателя жалобы, его аргументы относительно согласования сторонами условия о размере арендной платы в иной сумме (200 000 руб.) были исследованы судами и мотивированно отклонены.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды объекта недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).
Поскольку доказательства заключения сторонами в соответствии с приведенными нормами права в требуемой форме соглашения об изменении существенного условия о размере арендной платы Обществом не представлены, суды при разрешении спора обоснованно руководствовались предусмотренным Договором условием о размере арендной платы.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 ГК РФ статьи в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 названной статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Положения пункта 2 статьи 381.1 являются диспозитивными, допускающими возможность установления по соглашению сторон иного регулирования вопроса возврата обеспечительного платежа.
В данном случае сторонами соответствующие вопросы урегулированы в пункте 5.7 Договора.
Установив, что на дату направления Предпринимателем уведомления от 14.06.2023 о расторжении Договора, у Общества имелась задолженность по арендной плате, суды пришли к выводу о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от Договора в соответствии с пунктом 6.3 Договора, и правомерно указали, что в такой ситуации, исходя из согласованных сторонами в пункте 5.7 Договора последствий его расторжения арендодателем согласно пункту 6.3 Договора, гарантийная сумма не подлежит возврату.
При таком положении, на основании установленных при рассмотрении дела обстоятельств суды правомерно удовлетворили требования встречного иска и отказали в удовлетворении первоначального иска.
Поскольку суды при разрешении спора правильно применили нормы материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2024 по делу № А56-111314/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационные технологии» - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: