Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Баженовой Ю.С., Салтыковой С.С.,
при участии от акционерного общества «Специализированный застройщик «Акфен» Шаркова Д.И. (доверенность от 01.04.2025), Илли Д.А. (доверенность от 01.12.2023),
рассмотрев 22.05.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Акфен» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2025 по делу № А21-8538/2023, у с т а н о в и л:
Администрация Пионерского городского округа, адрес: 238590, Калининградская обл., г. Пионерский, Флотская ул., д. 2, ОГРН 1023902054670, ИНН 3910002326 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Акфен», адрес: 236001, Калининград, Елизаветинская ул., д. 4, пом. 15, ОГРН 1037728055331, ИНН 7728306340 (далее - Общество), о взыскании 8 744 225 руб. задолженности по арендной плате по договору от 20.01.2021 № 02/2021 за I квартал 2023 года, 4 658 823 руб. 42 коп. неустойки за нарушение срока внесения арендной платы за период с 11.04.2023 по 12.07.2024, а также о расторжении названного договора.
Решением суда от 26.07.2024 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Администрации взыскано 8 744 225 руб. задолженности по арендной плате и 4 658 823 руб. 42 коп. неустойки за нарушение срока внесения арендной платы. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 26.01.2025 названное решение в обжалуемой части отменено. Суд расторг договор аренды от 20.01.2021 № 02/2021, заключенный между Администрацией и Обществом.
В кассационной жалобе Общество, считая постановление от 26.01.2025 незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Кассатор указывает, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для расторжения договора аренды, поскольку задолженность на момент рассмотрения апелляционной жалобы была погашена в полном объеме, земельный участок используется по целевому назначению (на нем ведется строительство многоквартирного дома), что свидетельствует о заинтересованности в сохранении права аренды земельного участка; более того, заявитель считает, что допущенные нарушения компенсируются выплатой неустойки, предусмотренной договором, и не являются существенными. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.
От Администрации поступило письменное ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие ее представителя, в котором она также просила принять решение по кассационной жалобе на усмотрение суда.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы, указали на заинтересованность в сохранении права аренды на спорный земельный участок и отсутствие оснований для расторжения договора в связи погашением долга и неустойки в полном объеме, ведением строительства многоквартирного жилого дома (степень готовности - 14%).
С учетом ходатайства Администрации о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя суд округа не усмотрел препятствий для рассмотрения кассационной жалобы по существу.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Администрацией (арендодателем) и Обществом (арендатором) 20.01.2021 заключен договор № 02/2021 аренды земельного участка площадью 16 369 кв.м с кадастровым номером 39:19:010105:193, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Пионерский, ул. Новоставского, сроком с 11.12.2020 по 11.06.2025.
Порядок, размер и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится поквартально, до 10-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Пунктом 4.4.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.
Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы в течение двух сроков подряд.
Администрация направила Обществу претензию от 02.06.2023 № 1-3272 с требованием уплатить задолженность за I квартал 2023 года и пени, а в случае неисполнения заявленных требований указала на намерение расторгнуть договор согласно пункту 4.1.1 договора.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы и неисполнение требований, изложенных в названной претензии, послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, исследовав собранные по делу доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), признал требование о взыскании задолженности обоснованным. Установив, что арендатор нарушил сроки внесения арендных платежей, руководствуясь статьей 330 ГК РФ, требование Администрации о взыскании договорной неустойки суд также признал обоснованным. Установив, что Общество заинтересовано в сохранении договора аренды, поскольку периодически вносит арендные платежи в значительном размере, а также ввиду получения 09.09.2022 разрешения на строительство, отказал в расторжении договора.
Апелляционная инстанция, рассмотрев жалобу в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, решение суда от 26.07.2024 в обжалуемой части отменила, удовлетворила требование о расторжении договора.
Апелляционная инстанция исходила из систематического нарушения условия договора в части внесения арендных платежей, отметив, что арендная плата преимущественно погашается в судебном порядке, сочла, что сам факт получения 09.09.2022 разрешения на строительство не свидетельствует о заинтересованности Общества в сохранении договора аренды земельного участка, так как строительные работы не велись на протяжении двух лет, в этой связи апелляционная инстанция пришла к выводу о нецелесообразности сохранения договорных отношений.
Проверив материалы дела и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, кассационная инстанция пришла к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора, а именно при невнесении арендатором арендной платы в течение двух сроков подряд.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения о том, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, их правовую квалификацию.
Апелляционный суд, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что расторжение договора в рассматриваемом случае является крайней мерой, не учел специфику спорных правоотношений, цель предоставления участка в аренду (под строительство), баланс интересов сторон с учетом устранения арендатором допущенного нарушения денежного обязательства, при этом суд приобщил к материалам дела представленные ответчиком платежные поручения (протокол судебного заседания от 13.01.2025).
Кроме того, вывод апелляционного суда о незаинтересованности арендатора в сохранении арендных отношений не основан на каких-либо исследованных обстоятельствах (доказательствах). Суд принял во внимание пояснения истца о том, что строительные работы на участке не велись на протяжении двух лет, при этом не учел, что в исковом заявлении истец не ссылался на нарушения, связанные с неиспользованием или нецелевым использованием участка ответчиком.
Вместе с тем Общество, опровергая данный вывод апелляционного суда, указывает, что им предпринимались все необходимые действия, направленные на освоение земельного участка для цели строительства, о чем свидетельствуют разрешение на строительство, договоры подряда на выполнение строительных работ, наличие объекта незавершенного строительства, значительный размер выплаченных сумм арендных платежей.
Таким образом, вывод апелляционного суда о возможности досрочного расторжения договора применительно к нарушениям, вменяемым ответчику истцом, сделан без учета того, что расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.
Разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему исполнению условий договора, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.
Выводы судов разошлись в оценке обстоятельств, касающихся данного вопроса.
При таком положении, принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ считает необходимым решение и апелляционное постановление отметить в части требования о расторжении договора аренды и судебных расходов, дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права, по результатам распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2025 по делу № А21-8538/2023 отменить в части требования о расторжении договора от 20.01.2021 № 02/2021 аренды земельного участка и судебных расходов.
Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
В остальной части решение от 26.07.2024 и постановление от 26.01.2025 оставить без изменения.
|
Разработка сайта: