Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Салтыковой С.С.,
при участии предпринимателя Процкого Э.В. и его представителя Крузмана А.Х. (доверенность от 13.07.2022), от предпринимателя Педзевичус М.В. представителей Власенко А.М. и Педзевичуса А.С. (доверенность от 14.03.2024), от предпринимателя Семенова С.И. представителя Власенко А.М. и Педзевичуса А.С. (доверенность от 17.01.2024), от предпринимателя Стеника В.В. представителей Власенко А.М. и Педзевичуса А.С. (доверенность от 05.09.2022), от администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» Руденко Е.В. (доверенность от 16.12.2024 № 105), от предпринимателя Аболиной Е.А. представителя Билея Ю.И. (доверенность от 26.03.2025),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ», индивидуальных предпринимателей Процкого Эдуарда Владимировича и Аболиной Елены Александровны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 по делу № А21-7969/2022,
у с т а н о в и л: Индивидуальный предприниматель Процкий Эдуард Владимирович, ОГРНИП 304391214500025, ИНН 391200359002, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Педзевичус Марии Владимировне, ОГРНИП 321392600039486, ИНН 391200146678, о запрете вести коммерческую деятельность на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010017:80, находящемся в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, ул. Ленина, д. 20; демонтаже самовольно установленных на данном земельном участке строения и иного имущества в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу.
Индивидуальные предприниматели Семенов Сергей Иванович, ОГРНИП 305391316000030, ИНН 391200096995, Стеник Владимир Владимирович, ОГРНИП 321392600018371, ИНН 391200046056, Педзевичус М.В., общество с ограниченной ответственностью «СисМинус», адрес: 238560, Калининградская обл., Светлогорский р-н, г. Светлогорск, ул. Ленина, д. 20, ОГРН 1023902052020, ИНН 3912008436 (далее - Компания), предъявили встречный иск к предпринимателям Процкому Э.В. и Аболиной Елене Александровне, ОГРНИП 304391210400022, ИНН 391200012410, об установлении границ земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:010017:10 и 39:17:010017:80 в соответствии со схемой от 31.05.2024 № 259 границ земельных участков, предполагаемых к использованию (на основании заключения эксперта от 25.12.2023 № 777/16 по делу № А21-7969/2022), выполненной кадастровым инженером Пируновой Юлией Александровной, в границах образуемых земельных участков с условными номерами 39:17:010017:ЗУ2 и 39:17:010017:ЗУ1 соответственно (с учетом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ», адрес: Калининградская обл., Светлогорский р-н, г. Светлогорск, Калининградский пр., д. 77 «А», ОГРН 1023902054967, ИНН 3912002917 (далее - Администрация); Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304; общество с ограниченной ответственностью «Лавка Бахуса», адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 34, пом. XXIV, ОГРН 1103925012520, ИНН 3907209585 (далее - Общество); индивидуальный предприниматель Кан Елена Афанасьевна, ОГРНИП 322390000003500, ИНН 232909251948 (дата прекращения деятельности 04.03.2025).
Решением от 03.10.2024 в удовлетворении иска предпринимателя Процкого Э.В. отказано; встречный иск удовлетворен; установлены границы земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:010017:10 и 39:17:010017:80 в соответствии со схемой границ земельных участков от 31.05.2024 № 259, выполненной кадастровым инженером Пируновой Ю.А.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 данное решение оставлено без изменения.
Администрация в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, суды по сути не установили границы земельных участков между смежными землепользователями, а разделили земельный участок с кадастровым номером 39:17:010017:80, находящийся в общей долевой собственности, и образовали земельный участок с кадастровым номером 39:17:010017:10 большей площадью в новых границах, включающих самовольную пристройку к зданию кафе, самовольные строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010017:80 с юго-восточной стороны здания кафе, и всю территорию земельного участка неразграниченной государственной собственности; Администрация как орган, распоряжающийся земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, должна была участвовать в деле в качестве ответчика.
Предприниматели Процкий Э.В. и Аболина Е.А. в кассационной жалобе также просят отменить те же судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателей жалобы, суды, фактически произведя раздел земельного участка с кадастровым номером 39:17:010017:80, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, на три земельных участка, не учли, в частности, мнение собственников помещений многоквартирного дома относительно уменьшения размера общего имущества дома, отсутствие у собственников кафе каких-либо прав на земельный участок с кадастровым номером 39:17:010017:10, изменение в результате установления границ этого земельного участка его разрешенного использования; экспертное заключение, которым руководствовались суды, имеет существенные недостатки, в сязи с чем не могло служить надлежащим доказательством по делу.
Предприниматели Семенов С.И., Стеник В.В. и Педзевичус М.В., а также Компания в совместном отзыве на кассационные жалобы просят оставить их без удовлетворения, считая выводы судов правильными.
В судебном заседании предприниматель Процкий Э.В. и его представитель, представитель предпринимателя Аболиной Е.А. поддержали кассационную жалобу предпринимателей, подтвердив приведенные в ней доводы, а также поддержали доводы кассационной жалобы Администрации. Представитель Администрации поддержал кассационную жалобу Администрации по изложенным в ней доводам, а также поддержал доводы кассационной жалобы предпринимателей. Представители предпринимателей Педзевичус М.В., Семенова С.И., Стеника В.В. против удовлетворения жалоб возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, предпринимателям Процкому Э.В. и Аболиной Е.А. принадлежат на праве собственности все жилые и нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, ул. Ленина, д. 20.
Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке площадью 1529 кв. м с кадастровым номером 39:17:010017:80. Данный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 39:17:010017:32, поставлен на кадастровый учет 10.10.2007, первоначально площадь участка составляла 1605 кв. м. Границы участка были уточнены в 2013 году. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, в отношении участка зарегистрировано право общей долевой собственности Процкого Э.В. и Аболиной Е.А.
Часть нежилых помещений в здании используют по договорам аренды Общество и Кан Е.А.
К многоквартирному дому примыкает одноэтажное здание кафе-магазина площадью 196,5 кв. м с кадастровым номером 39:17:010017:412, расположенное по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, ул. Ленина, д. 20А, 2005 года ввода в эксплуатацию. В отношении указанного объекта 28.04.2006 зарегистрировано право общей долевой собственности Семенова С.И. и Стеника В.В. в равных долях. Собственники передали здание кафе в аренду Компании, которая передала его в субаренду предпринимателю Педзевичус М.В.
Смежным с земельным участком с кадастровым номером 39:17:010017:80 является земельный участок площадью 180 кв. м с кадастровым номером 39:17:010017:10, в отношении которого 11.10.2010 зарегистрировано право собственности муниципального образования «Светлогорский район» Калининградской области, с разрешенным использованием «для проведения благоустройства». Границы данного земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.
По договору от 14.06.2000 № 113-06/2000 Администрация предоставила Семенову С.И. в аренду земельный участок площадью 180 кв. м, расположенный по адресу: г. Светлогорск, ул. Ленина, в районе дома 20, для проведения благоустройства сроком на три года по 11.05.2003.
Как указал Процкий Э.В. в исковом заявлении, в мае 2022 года по его заказу специалисты провели работы по выносу на местности характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 39:17:010017:80 и установке соответствующих межевых точек. В результате названных работ было выявлено, что на части указанного земельного участка находится имущество, не принадлежащее собственникам многоквартирного дома (навес, нежилое здание, торговый павильон и др.).
Предприниматель Процкий Э.В., ссылаясь на использование предпринимателем Педзевичус М.В. земельного участка с кадастровым номером 39:17:010017:80 в своих коммерческих целях без правоустанавливающих документов, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь, правообладатели здания кафе-магазина (собственники и арендаторы) обратились в арбитражный суд со встречным иском об установлении границ смежных земельных участков, ссылаясь на следующие фактические обстоятельства.
Постановлением Администрации от 08.07.98 № 333 Семенову С.И. разрешено осуществить пристройку торгового павильона к зданию библиотеки Светлогорского центрального военного санатория (далее - Санаторий) по ул. Ленина согласно прилагаемой схеме. Согласно схеме расположения участка для пристройки торгового павильона к зданию на ул. Ленина, 20 на землях Санатория, подлежащих изъятию, фактическая площадь участка составляет 241 кв. м, границы участка не определены, визуально участок в виде неправильной геометрической фигуры примыкает к зданию библиотеки.
Постановлением Администрации от 26.06.2000 № 415 из землепользования Квартирно-эксплуатационной части Калининградского района № 19 по адресу: г. Светлогорск, ул. Ленина, д. 20 (библиотека) изъята часть земельного участка площадью 0,02 га.
Постановлением Администрации от 11.05.2000 № 282 Семенову С.И. был предоставлен земельный участок площадью 180 кв. м, расположенный по ул. Ленина в г. Светлогорске, в районе дома № 20, в границах согласно приложению для проведения благоустройства сроком на три года. В соответствии с приложенной схемой визуально участок площадью 180 кв. м для благоустройства частично накладывается на пятно застройки в соответствии со схемой, являющейся приложением к постановлению Администрации от 08.07.98 № 333.
На основании постановления от 11.05.2000 № 282 Администрация и Семенов С.И. заключили договор от 14.06.2000 № 113-06/2000 аренды земельного участка площадью 180 кв. м для проведения благоустройства сроком на три года.
Позднее, 06.12.2002, названный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 39:17:010017:10 без установления границ в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Постановлением Администрации от 07.10.2005 № 856 утвержден акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством кафе-магазина в г. Светлогорске. Построенный объект площадью 196,5 кв. м поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 39:17:010017:412. На указанный объект 28.04.2006 зарегистрировано право общей долевой собственности Семенова С.И. и Стеника В.В.
Решением арбитражного суда от 26.09.2006 по делу № A21-3092/2006 Процкому Э.В. отказано в признании недействительным постановления Администрации от 07.10.2005 № 856 об утверждении акта от 20.09.2005 государственной приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 28.05.2007 по делу № A21-8010/2005 Процкому Э.В. отказано в иске к предпринимателю Семенову С.И. о признании здания с кадастровым номером 39:17:010017:412 самовольной постройкой.
В ходе рассмотрения дела определением арбитражного суда первой инстанции от 22.12.2022 была назначена судебная землеустроительная экспертиза, определением от 12.09.2023 - комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.
В экспертном заключении от 25.12.2023 № 777/16, составленном по результатам проведенной комплексной экспертизы, эксперты определили земельные участки, нормативно необходимые для эксплуатации и благоустройства торгового павильона и кафе-магазина, а также для эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома; изготовили схему разделения участков, согласно которой на части участка с кадастровым номером 39:17:010017:80 размещается многоквартирный дом, на территории, состоящей из части участка с кадастровым номером 39:17:010017:80 и участка с кадастровым номером 39:17:010017:10, - здание кафе-магазина, а часть участка с кадастровым номером 39:17:010017:80 с южной стороны, представляющая собой земляной холм, определили как участок совместного пользования.
На основании экспертного заключения кадастровый инженер Пирунова Ю.А. составила схему границ земельных участков, предполагаемых к использованию, с указанием координат характерных точек границ образуемых участков. В соответствии с данной схемой площадь участка под многоквартирным домом, предполагаемого к образованию из участка с кадастровым номером 39:17:010017:80, составила около половины площади этого участка, площадь участка, предполагаемого к образованию под здание кафе-магазина из части земельного участка с кадастровым номером 39:17:010017:80 и участка с кадастровым номером 39:17:010017:10, составила 911 кв. м. Кроме того, из земельного участка с кадастровым номером 39:17:010017:80 образуется участок, предназначенный для совместного использования.
Суды, отказывая в удовлетворении первоначального иска, являющегося по своей сути негаторным, и удовлетворяя встречный иск правообладателей здания кафе-магазина, исходили из того, что данное здание не является самовольной постройкой, его правообладатели вправе требовать установления границ участка под принадлежащим им объектом недвижимости в целях устранения неопределенности относительно прохождения границы земельного участка.
Между тем при рассмотрении дела суды не учли следующее.
Как видно из обстоятельств строительства здания кафе-магазина, формирования земельных участков в районе дома 20 по ул. Ленина в г. Светлогорске и оформления прав на участки, в границах спорной территории рассматривались три участка:
- участок площадью 241 кв. м без определения границ, на котором Семенову С.И. было разрешено осуществить пристройку торгового павильона к зданию библиотеки Санатория (в настоящее время многоквартирный дом), не сформированный впоследствии;
- земельный участок площадью 180 кв. м, предоставленный Семенову С.И. под благоустройство, поставленный на кадастровый учет 06.12.2002 с присвоением кадастрового номера 39:17:010017:10 с декларативными границами;
- земельный участок площадью 1529 кв. м, образованный путем раздела другого участка и поставленный на кадастровый учет 10.10.2007, после завершения в 2005 году строительства здания кафе-магазина, с присвоением кадастрового номера 39:17:010017:80, находящийся в настоящее время в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Таким образом, в настоящее время спорная территория состоит из двух сформированных участков - с кадастровыми номерами 39:17:010017:80 и 39:17:010017:10, первый их которых находится в частной собственности, а второй - в муниципальной собственности. При этом здание кафе-магазина с кадастровым номером 39:17:010017:412 большей частью расположено на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010017:80 и частично - на участке с кадастровым номером 39:17:010017:10.
На момент государственной регистрации права собственности Семенова С.И. и Стеника В.В. на здание кафе-магазина земельный участок под объектом находился в публичной собственности, и в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действовавшей на тот момент, собственники объекта недвижимости имели исключительное право на предоставление им соответствующего земельного участка, однако не приняли необходимых мер к реализации этого права.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При этом согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не относящемся к публичной собственности, имеет преимущественное, но не исключительное право покупки или аренды соответствующего земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в частности, описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок (пункт 3); описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства (пункт 4).
Согласно пункту 3 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.05.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости, подлежащим внесению в кадастр, относится описание местоположения объекта недвижимости.
По смыслу законодательства, регулирующего отношения, связанные с осуществлением кадастрового учета объектов недвижимого имущества, как действовавшего ранее, так и действующего в настоящее время, поскольку описание местоположения объекта недвижимости, границ земельного участка относится к уникальным характеристикам объекта недвижимости, границы одного объекта не должны пересекать границы другого объекта.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, спор об установлении границ земельного участка относится к искам о правах на недвижимое имущество. Разрешение такого спора направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и установление принадлежности той или иной его части, а сторонами спора являются смежные землепользователи.
Между тем в данном случае лица, заявившие встречные требования об установлении границ земельных участков, не являются по смыслу пункта 3 статьи 5 ЗК РФ правообладателями земельных участков, об установлении границ которых заявлены требования. Наличие у собственников объекта недвижимости права на соответствующий земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, не наделяет их правом требовать фактически не установления границ земельных участков, имеющих собственников, а изменения этих участков с целью формирования земельного участка под принадлежащим истцам по встречному иску объектом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных названным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Установление в судебном порядке части смежной границы земельных участков не должно приводить к такому изменению характеристик земельных участков, что в результате установления границ фактически образуются новые земельные участки как объекты прав.
Однако в данном случае в результате удовлетворения встречного иска об установлении границ земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:010017:80 и 39:17:010017:10 фактически образованы два новых земельных участка, площадь и конфигурация которых существенно отличаются от исходных участков, а также третий участок, правообладатель которого не определен.
Таким образом, требование собственников и арендаторов здания кафе-магазина об установлении границ земельных участков по сути направлено на разрешение спора о правах на земельный участок под зданием кафе-магазина.
Кроме того, суды, рассматривая заявленное встречное требование как спор об установлении границ смежных земельных участков, не привлекли Администрацию как представителя собственника одного из смежных участков к участию в этом споре в качестве стороны. При этом данный спор возник не между смежными землепользователями, а между собственниками здания, претендующими на использование участка, с одной стороны, и правообладателями земельных участков, с другой, что также не характерно для спора об установлении границ между смежными участками.
При таком положении выводы судов об избрании истцами по встречному иску надлежащего способа защиты и о возможности путем разрешения спора об установлении границ земельных участков разрешить спор относительно земельного участка, который вправе использовать собственники здания кафе-магазина, нельзя признать соответствующими обстоятельствам спора и нормам права.
Суды отказали в удовлетворении первоначального иска Процкого Э.В., квалифицированного судами как негаторный, со ссылкой на недоказанность наличия у истца препятствий в реализации права собственности, в осуществлении правомочий по пользованию и распоряжению имуществом. Между тем исходя из фактических обстоятельств дела требования Процкого Э.В. обусловлены не столько осуществлением предпринимателем Педзевичус М.В. коммерческой деятельности на земельном участке с кадастровым номером 39:17:010017:80, сколько размещением на этом участке без законных, по мнению истца, оснований чужого имущества. В связи с этим судам также следовало оценить соответствие избранного истцом по первоначальному иску способа защиты содержанию нарушенного права, а также соответствие предмета заявленных требований их основаниям.
В таком случае судебные акты подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду необходимо с учетом изложенного выше оценить, являются ли надлежащими избранные и первоначальным истцом, и встречными истцами способы защиты, соответствует ли избранный каждым из них способ защиты существу возникшего между ними спора и возможно ли разрешение этого спора такими способами; в зависимости от разрешения данного вопроса определить, возможно ли в рамках настоящего дела разрешить имеющийся между сторонами спор с учетом недопустимости исходя из статьи 49 АПК РФ одновременного изменения и предмета, и оснований иска; с учетом окончательно сформулированных истцами требований определить круг лиц, права и интересы которых могут быть непосредственно затронуты вынесенными по настоящему делу судебными актами, и при выявлении таких лиц обсудить вопрос о привлечении их к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе; в случае признания за собственниками здания кафе-магазина права предъявления в рамках настоящего дела требований, направленных на упорядочение землепользования под принадлежащим им зданием, оценить обоснованность притязаний собственников объекта недвижимости на использование соответствующего земельного участка, не только занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, но и с прилегающей территорией под благоустройство; в зависимости от установленного разрешить спор и распределить судебные расходы, в том числе связанные с рассмотрением настоящих кассационных жалоб.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Калининградской области от 03.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2025 по делу № А21-7969/2022 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
|
Разработка сайта: