Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» Крючкова А.Д. (доверенность от 28.12.2024), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Сергеевой Н.М. (доверенность от 25.12.2024),
рассмотрев 16.07.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по делу № А56-66040/2024,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», адрес: 190031, Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 36, лит. Б, пом. 29Н (310), ОГРН 1027810227884, ИНН 7826090547 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), от 20.06.2024 № КУД-001/2024-24181565 о приостановлении регистрационных действий, а также об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от 29.05.2024 № 177514/0524-ЦГ29/8/Г-ЭС.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Бакченко Вадим Анатольевич и Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2024 в удовлетворении требований Общества отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норма материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 28.11.2024 и постановление от 13.03.2025, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении заявления.
Податель жалобы считает, что Общество как застройщик вправе определять характеристики объекта строительства, указывает, что в здании автостоянки могут размещаться как помещения с выделенными в них парковочными местами, так и машино-места как самостоятельные объекты недвижимости, и что Обществом в соответствии с проектной декларацией осуществляется строительство здания, состоящего из нежилых помещений в качестве объектов кадастрового учета (в которых предполагается организация машино-мест), а не из непосредственно машино-мест, поэтому полагает, что представленный на регистрацию договор участия в долевом строительстве соответствует всем установленным требованиям, а в его регистрации отказано неправомерно.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Управления Росреестра возражал против ее удовлетворения.
Третьи лица считаются извещенными в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (застройщик) и предприниматель Бакченко В.А. (дольщик) подписали договор от 29.05.2024 № 177514/0524-ЦГ29/8/Г-ЭС участия в долевом строительстве (далее - Договор), условиями которого предусмотрено принятие застройщиком обязательства в срок, определенный пунктом 1.4 Договора своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 78:11:0005606:75 по адресу: Санкт-Петербург, территория предприятия «Ручьи», участок 15, объект - «9 этап строительства. Многоэтажная автостоянка корпус 349.2» (далее - Объект строительства), и после получения разрешения на ввод Объекта строительства в эксплуатацию передать участнику долевого строительства Нежилое помещение, принятие участником долевого строительства обязательства уплатить обусловленную Договором цену и принять в установленный Договором срок Нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 2.2.1 Договора Объект строительства имеет проектные характеристики: этажность - 6-7, общая площадь - 4190,3 кв.м.
Согласно пункту 2.2 Договора под Нежилым помещением сторонами определены нежилое помещение 1Н площадью 3588,5 кв.м (этаж 1-7), нежилое помещение 3Н площадью 460,7 кв.м (этаж 1). Этим же пунктом Договора предусмотрено, что одновременно с Нежилым помещением подлежат передаче помещения вспомогательного характера, относящиеся к общему имущества Объекта строительства и предназначенные для его обслуживания - помещения 2Н (помещение охраны. Диспетчерская) общей площадью 15,8 кв.м, 4Н (электрощитовая) общей площадью 14,4 кв.м, 5Н (пожарная насосная станция, водомерный узел) общей площадью 25,9 кв.м, 6Н (коммуникационная шахта с доступом) общей площадью 1,4 кв.м, 7Н (венткамера) общей площадью 40,1 кв.м.
В пункте 1.2 Договора указано, что строительство осуществляется на основании разрешения на строительство от 06.04.2018 № 78-007-0407-2018, выданного Службой.
07.06.2024 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации Договора.
Уведомлением от 20.06.2024 № КУВД-001/2024-24181565 Управление Росреестра приостановило действия по государственной регистрации Договора до 19.09.2024, сославшись на положения пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) и указав на выявление несоответствия содержания Договора требованиям действующего законодательства, отметив, что предметом Договора являются нежилые помещения, тогда как согласно выданному Обществу разрешению на строительство в Объекте строительства предусмотрено размещение иных объектов недвижимости, а именно машино-мест в количестве 100 штук.
Полагая приостановление государственной регистрации необоснованным, нарушающим права и законные интересы Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных этим Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В данном случае для государственной регистрации был представлен Договор, определенный его сторонами в качестве договора участия в долевом строительстве.
Частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 части 4 той же статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ под объектом долевого строительства в названном Федеральном закона понимается жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-местом признается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В качестве Объекта строительства по Договору указан «9 этап строительства. Многоэтажная автостоянка корпус 349.2» проектной площадью 4190,3 кв.м, с количеством этажей 6-7, в качестве объектов, подлежащих передаче дольщику - Нежилое помещение в составе помещений нежилого назначения - нежилого помещения 1Н площадью 3588,5 кв.м (этаж 1-7), нежилого помещения 3Н площадью 460,7 кв.м (этаж 1), а также пяти помещений вспомогательного характера.
Как установили суды и не оспаривает податель жалобы, разрешение на строительство от 06.04.2018 № 78-007-0407-2018 было выдано Обществу в отношении объектов 8-го и 9-этапа строительства, в котором в качестве 8-го этапа предусмотрено строительство многоквартирного дома корпус 349.1 с указанием в графе «иные показатели» сведений о площади встроенно-пристроенных помещений - 298,5 кв.м, количества квартир - 561 шт. и их площади, в отношении 9-го этапа строительства (спорного Объекта строительства) приведены данные о его площади 4190,3 кв.м, этажности 6-7, с указанием в графе «иные показатели» «Количество машино-мест - 100 шт.».
Суды указали, что при выдаче разрешения на строительство многоэтажной автостоянки корпус 349.2 (9 этап строительства) реализовано требование документов территориального планирования Санкт-Петербурга о строительстве автостоянок для личного пользования при строительстве многоквартирных жилых домов.
Согласно форме разрешения на строительство, утвержденной приказом Министроя России от 19.02.2015 № 117/пр (приказ действовал на дату выдачи Обществу разрешения на строительство от 06.04.2018), в разрешении на строительство приводятся краткие проектные характеристики для строительства, а в графе «иные показатели» указываются дополнительные характеристики, необходимые для осуществления государственного кадастрового участка объекта капитального строительства.
Применительно к содержанию разрешения на строительство от 06.04.2018 № 78-007-0407-2018 и указанным в нем в графе «иные показатели» характеристикам объекта капитального строительства «Количество машино-мест - 100 шт.», суды обоснованно посчитали, что определение в Договоре в качестве объектов долевого строительства двух помещений нежилого назначения не соответствует выданному Обществу в отношении Объекта строительства разрешению на строительство.
При таком положении суды, не установив совокупности предусмотренных статьей 198 АПК РФ оснований для признания оспариваемого решения регистрирующего органа незаконным, правомерно отказали в удовлетворении заявления.
Доводы подателя жалобы о возможности организации мест стоянки автотранспорта не только путем формирования машино-мест в качестве объектов недвижимости, но и посредством обустройства парковочных мест в нежилых помещениях, не опровергают выводы судов, мотивированные содержанием разрешения на строительство, в той его части, в которой указано на характеристики, которые согласно форме соответствующего документа касаются сведений, необходимых для осуществления кадастрового учета объекта капитального строительства.
Поскольку суды при рассмотрении дела правильно применили нормы материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по делу № А56-66040/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: