Резолютивная часть постановления объявлена 1 сентября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Нестерова С.А. и Чуватиной Е.В.,
при участии от непубличного акционерного общества «Шамбала» Глинской Е.В. (доверенность от 16.07.2025) и Прибыткова И.А. (доверенность от 01.09.2025), от Министерства экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области Тимошиной Л.В. (доверенность от 13.01.2025 № 2),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу непубличного акционерного общества «Шамбала» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025 по делу № А21-6322/2024,
у с т а н о в и л:
Непубличное акционерное общество «Шамбала», адрес: 692760, Приморский край, г. Артем, тер. Бухта Муравьиная, д. 73, к. 5, оф. 311, ОГРН 1102310001375, ИНН 2310144888 (далее - НАО «Шамбала», общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Министерству экономического развития, промышленности и торговли Калининградской области, адрес: 236007, Калининград, ул. Д. Донского, д. 1, ОГРН 1053900177737, ИНН 3905069389 (далее - министерство), о признании незаконным отказа от 08.05.2024 № 5120-ВЛ в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка общей площадью 36 345 кв.м с кадастровым номером 39:05:040601:673, об обязании предоставить в собственность без проведения торгов указанный земельный участок; об обязании осуществить подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка, подписать и направить заявителю в срок не более тридцати дней с даты вступления решения суда в законную силу.
Решением суда от 16.10.2024 в удовлетворении требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 19.02.2025 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе НАО «Шамбала» просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
Податель жалобы ссылается на то, что при вынесении решения и постановления суды не проверили доводы сторон, не дали им надлежащую оценку; полагает, что суды сделали ошибочный вывод о том, что заявитель для подтверждения строительства гостиницы категории не ниже «четыре звезды» не представил копии разрешения на строительство отеля данной категории; считает, что, исходя из условий договора, не требовалось получение отдельного разрешения на строительство именно отдельного здания отеля с категорией не ниже «четыре звезды»; указывает на то, что разрешением на строительство и решением на ввод в эксплуатацию от 29.02.2022 № 39-05-044-2022 подтверждается, что здание, в котором находится гостиница, введено в гражданский оборот как объект недвижимого имущества, на основании свидетельства от 03.11.2022 № 23/АА-009-2022/46-2022 гостинице «Шамбала», расположенной по адресу: Калининградская области, Зеленоградский район, поселок Куликова, игорная зона «Янтарная», присвоена категория «четыре звезды».
Податель жалобы полагает, что строительство, размещение и введение в гражданский оборот гостиницы «Шамбала» с категорией «четыре звезды» осуществлено в соответствии с выданным Министерством градостроительной политики Калининградской области разрешением от 29.09.2022 № 39-05-044-2022 на ввод объекта в эксплуатацию с наименованием объекта капитального строительства «Игорно-развлекательный комплекс (казино) со вспомогательными объектами». Данный факт, по мнению подателя жалобы, напрямую предусматривает размещение гостиницы во вновь построенном здании и не требует получения отдельного разрешения на строительство гостиницы.
Податель жалобы полагает, что цель, для которой предоставлялся земельный участок, достигнута, инвестиционный объект реализован и его строительство завершено, публичная цель - строительство объекта не менее 4 999 кв. м достигнута; рассмотрение вопроса о строительстве третьей очереди строительства к инвестиционному договору уже не относится в связи с его реализацией, а является правом правообладателя земельного участка в соответствии с законом.
По мнению подателя жалобы, вопрос о соразмерности земельного участка и площадей зданий (минимальных параметров разрешенного строительства), предполагаемых к строительству и размещению на нём, был разрешен собственником еще до проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка на этапе формирования участка площадью 36 345 кв. м и условий (требование по площади в размере не менее 4 999 кв. м) к объекту инвестиционной деятельности, указывает на то, что площадь застройки с учётом площади замощения тротуарной плиткой, используемой под парковку и прогулочную зону, составляет 7 514,3 кв.м.
Податель жалобы указывает на то, что суды не дали оценку тому, что министерством было представлено доказательство о переходе права собственности от НОА «Шамбала» к ООО «Колесо», которое не было привлечено к участию в деле, тем самым не была обеспечена судебная защита всем заинтересованным в исходе дела лицам.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представители НАО «Шамбала» подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель министерства обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между министерством (арендодатель) и НАО «Шамбала» (арендатор) заключен договор от 07.06.2021 № 16 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 36 345 кв.м с кадастровым номером 39:05:040601:673, расположенного по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, пос. Куликово, для строительства казино с отелем категории не ниже «четыре звезды» (за исключением планировочных решений по размещению номеров апартаментного типа) с целью реализации инвестиционного проекта на территории игорной зоны «Янтарная» с учетом особенностей, установленных подпунктом 27 пункта 4.1 договора.
Земельный участок с кадастровым номером 39:05:040601:673 находится в государственной собственности Калининградской области, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 01.04.2021 за номером государственной регистрации КУВИ-002/2021-30018487.
Арендатор обязан осуществлять архитектурно-строительное проектирование путем разработки проектной документации по строительству инвестиционного объекта в срок не позднее 14 месяцев со дня подписания (заключения) договора (подпункт 11 пункта 4.1 договора).
Арендатор обязан получить разрешение на строительство инвестиционного объекта в срок не позднее 15 месяцев со дня подписания (заключения) договора и предоставить арендодателю копии разрешений на строительство инвестиционного объекта в течение 3 рабочих дней с момента их получения (подпункт 12 пункта 4.1 договора).
Арендатор обязан приступить к строительству инвестиционного объекта не позднее 16 месяцев со дня подписания (заключения) договора (подпункт 13 пункта 4.1 договора). Арендатор обязан предоставлять арендодателю в отношении каждого здания, сооружения, входящего в состав инвестиционного объекта, копию разрешения на ввод в эксплуатацию в течение 3 рабочих дней со дня его получения (подпункт 18 пункта 4.1 договора).
Арендатор обязан осуществлять финансирование строительства инвестиционного объекта, включая затраты на проектирование, концептуальное планирование, строительство, игорное оборудование, проектно-изыскательские работы и другие затраты, в полном объеме за счет собственных и (или) привлеченных средств в сумме не менее 300 млн. рублей на 10 000 кв. м площади участка и общей площади возводимых зданий, строений, сооружений (за исключением площадей дорожного и тротуарного покрытий, парковок, стоянок и прочих объектов вспомогательного характера, не являющихся инвестиционным объектом) не менее 4 999 кв. м до окончания срока действия договора (подпункт 27 пункта 4.1 договора).
В соответствии с пунктом 7.2 договора срок аренды участка исчисляется с даты подписания (заключения) сторонами договора, действует в течение 58 месяцев и истекает 07.04.2026.
Как следует из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), 06.10.2022 зарегистрировано право собственности НАО «Шамбала» на объект недвижимости с кадастровым номером 39:05:040601:905 Первой очереди строительства «Игорно-развлекательный комплекс (казино) с вспомогательными объектами. Первая очередь строительства игорно-гостиничного комплекса», расположенный по адресу Калининградская область, Зеленоградский район, поселок Куликово, игорная зона «Янтарная», номер регистрации 39:05:040601:905-39/021/2022-1.
Согласно проектной документации объект Первой очереди строительства инвестиционного объекта представляет собой два блока (блок 1 и блок 2) быстровозводимых сооружений фирмы SPRANG шатрового типа соединенных между собой пешеходным коридором. В блоке 1 располагаются игровые залы, буфет, кухня, административно-бытовые помещения. В блоке 2 располагается входная группа, общий зал со сценой, игровые залы, буфет. В переходе располагаются игровой зал и складские помещения. К вспомогательным помещениям отнесены: трансформаторная подстанция, насосная станция хозяйственно-питьевого водоснабжения, насосная станция пожаротушения, резервуары хозяйственно-питьевого и пожарного запаса воды, канализационная насосная станция, очистные сооружения, внутриплощадочные сети инженерного обеспечения.
01.04.2024 в ЕГРН зарегистрировано право собственности НАО «Шамбала» на объект недвижимости - Второй этап строительства игорно-гостиничного комплекса (казино) Зеленоградский МО, п. Куликово с кадастровым номером 39:05:040601:1004 площадью 2129,5 кв. м, номер регистрации 39:05:040601:1004-39/021/2024-1. Объект Второй этап строительства игорно-гостиничного комплекса (казино) Зеленоградский МО, п. Куликово представляет собой нежилое здание площадью застройки 838,0 кв. м.
Согласно экспликации (раздел 3 Архитектурные решения проектной документации) в состав помещений указанного нежилого здания входят офисные помещения со свободной планировкой общей площадью 1 644,1 кв. м и вспомогательные помещения.
В направленном в адрес министерства письме от 26.04.2024 № 2 НАО «Шамбала» указало на то, что имеет право на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов, в связи с наличием введенных в эксплуатацию на территории игорной зоны «Янтарная» объектов недвижимости и действующего инвестиционного договора, а также в связи с соблюдением условий пункта 3 статьи 26.1 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области». Заявитель попросил осуществить подготовку проект договора купли-продажи земельного участка площадью 36 345 кв.м с кадастровым номером 39:05:040601:673 и его подписание, а также направить проекты договора для подписания НАО «Шамбала».
Письмом от 08.05.2024 № 5120-ВЛ министерство отказало в удовлетворении заявления НАО «Шамбала» о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, сославшись на невыполнение заявителем инвестиционных условий, на которых участок был предоставлен в аренду, и несоразмерность площади испрашиваемого заявителем земельного участка площади участка, необходимой для использования расположенных на нём объектов недвижимости, принадлежащих заявителю.
На день подачи заявления о выкупе земельного участка и на день направления отказа в выкупе НАО «Шамбала» в соответствии со сведениями из ЕГРН являлось собственником расположенных на нём объектов недвижимости.
Полагая, что отказ министерства противоречит закону и нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, НАО «Шамбала» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оспариваемый заявителем отказ является законным и не нарушает права общества, и отказали в удовлетворении требований.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об организации и проведении азартных игр) государственное регулирование в этой сфере осуществляется, в том числе путем выделения специальных территорий, где может вестись игорная деятельность, - игорных зон. Согласно определению игорной зоны, это территория Российской Федерации, предназначенная для игорной деятельности, границы которой установлены в соответствии с данным Законом (статья 4 указанного Закона).
Согласно положениям пункта 1 и подпункта 2 пункта 2 статьи 10 Закон об организации и проведении азартных игр управление игорными зонами осуществляется уполномоченными органами государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - органы управления игорными зонами). Органы управления игорными зонами, включающими в себя части территорий нескольких субъектов Российской Федерации, определяются на основании соглашения между органами государственной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.
Органы управления игорными зонами в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации (соглашением между органами государственной власти соответствующих субъектов Российской Федерации), передают организаторам азартных игр, а также иным лицам в собственность или аренду земельные участки, расположенные в игорных зонах.
Статьёй 26.1 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» установлено, что передача земельных участков, расположенных в игорной зоне «Янтарная», организаторам азартных игр либо иным лицам для строительства зданий, сооружений в целях реализации инвестиционных проектов в игорной зоне «Янтарная» осуществляется на основании договоров аренды земельных участков, заключаемых на торгах в форме аукциона. Организация и проведение аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных в игорной зоне «Янтарная», осуществляется в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Предоставление земельных участков, расположенных в игорной зоне «Янтарная», без проведения торгов в собственность или аренду осуществляется органом управления игорной зоной «Янтарная» собственникам объектов недвижимости, построенных и введенных в эксплуатацию на территории игорной зоны «Янтарная» в рамках реализации инвестиционных проектов, указанных в пункте 2 настоящей статьи, путем заключения договора купли-продажи земельного участка или договора аренды земельного участка осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ при рассмотрении заявления о предоставлении участка уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие предусмотренных статьей 39.16 того же Кодекса оснований для отказа в предоставлении земельного участка и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанного договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Одним из оснований для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц является то, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ).
Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суды правильно применили указанные нормы права, на основании оценки установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств сделали вывод о том, что предусмотренная инвестиционным договором цель, для которой был предоставлен земельный участок в аренду, не достигнута, отель категории не ниже «четыре звезды», являющийся согласно предмету договора инвестиционным объектом, не построен, площадь испрашиваемого земельного участка существенно превышает площадь земельного участка, необходимого для использования построенных принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимости. Соответственно, суды правомерно посчитали, что заявитель не имеет права на приобретение названного земельного участка в собственность без проведения торгов.
Отклоняя доводы общества, основанные на том, что обществом получено свидетельство от 03.11.2022 № 23/АА-009-2022/46-2022 о присвоении двум номерам гостиницы категории «четыре звезды», в качестве обоснования выполнения инвестиционного проекта - строительства отеля категории не ниже «четыре звезды», суды обоснованно сослались на то, что инвестиционный объект, указанные в пункте 1.1 договора аренды, не построен, соответственно, цель, для которой земельный участок предоставлялся в аренду - строительство игорно-гостиничного комплекса (казино) в состав которого должна входить гостиница категории не ниже «четыре звезды», - не достигнута, а нахождение в объекте, не являющемся отелем, двух гостиничных номеров не является надлежащим обстоятельством, подтверждающим выполнение арендатором инвестиционных условий.
Суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности обществом соразмерности площади испрашиваемого земельного участка и площади, необходимой для эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности, при том, что площадь испрашиваемого заявителем земельного участка существенно превышает площадь, занятую объектами недвижимости.
Кроме того, отказывая в удовлетворении требований общества, суды правомерно исходили из того, что обществом не выполнены предусмотренные договором аренды на инвестиционных условиях обязательства по финансированию строительства инвестиционного объекта (подпункту 27 пункта 4.1 договора).
При таких обстоятельствах, суды, правильно применив статьи 198 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно признали оспариваемый обществом отказ министерства соответствующим требованиям закона и, соответственно, не нарушающим права заявителя.
Поскольку нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, нарушений процессуального законодательства, которые являются безусловными основаниями для отмены судебного акта, либо которые привели или могли привести к принятию неправильного решения по существу спора, судами не допущено, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2025 по делу № А21-6322/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу непубличного акционерного общества «Шамбала» - без удовлетворения.
|
Разработка сайта: