Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 8 декабря 2025 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Баженовой Ю.С. и Кадулина А.В.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью «Розенштейна 21» Соколова М.В. (доверенность от 28.05.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Комплекс» директора Зварич В.М. (протокол от 24.05.2022 № 1/22) и Савельевой Е.В. (доверенность от 01.01.2025), от общества с ограниченной ответственностью «Адмиралтейский», общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западная сетевая компания», общества с ограниченной ответственностью «Центральное», общества с ограниченной ответственностью «Техноцентр» Самохваловой А.Ю. (доверенности от 09.01.2025, 01.09.2025, 21.10.2025, 20.01.2025),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Розенштейна 21» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2025 по делу № А56-17710/2024,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью «Комплекс», адрес: 198095, Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 литера А, офис 201, ОГРН 1027810302288, ИНН 7809005206 (далее - ООО «Комплекс»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Розенштейна 21», адрес: 198095, Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21, ОГРН 1157847148502, ИНН 7839033497 (далее - ООО «Розенштейна 21»), о признании недействительными принятых в форме очно-заочного голосования решений общего собрания собственников помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А, по четвертому, пятому, шестому, седьмому, восьмому, десятому, одиннадцатому, двенадцатому, шестнадцатому, восемнадцатому, двадцать шестому, двадцать седьмому вопросам повестки дня, оформленных протоколом от 24.08.2023 № 04/2023.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, общество с ограниченной ответственностью «Адмиралтейский», общество с ограниченной ответственностью «Администратор», общество с ограниченной ответственностью «Техноцентр», общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западная сетевая компания», общество с ограниченной ответственностью «Металломонтаж», общество с ограниченной ответственностью «Центральное».
Решением суда от 09.12.2024 признаны недействительными решения общего собрания собственников помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А, оформленные протоколом от 24.08.2023 № 04/2023, по четвертому, пятому, десятому, одиннадцатому, двенадцатому, шестнадцатому, восемнадцатому, двадцать шестому, двадцать седьмому вопросам повестки дня, в остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 07.07.2025 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО «Розенштейна 21» просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Податель жалобы ссылается на то, что судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены статьи 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), устанавливающие основания для признания решения собрания недействительными, не учтены разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Податель жалобы считает, что суды неправильно применили положения статей 25, 36, 44 - 46, 164 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статьи 69 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), сослались на судебные акты по делу №А56-61938/2023, которые были отменены постановлением кассационной инстанции, не учли обстоятельства, установленные вступившими с законную силу судебными актами по делам №№ А56-5824/2020, А56-72686/2020, А56-166954/2018.
По мнению подателя жалобы, суды не дали оценку доводу ООО «Розенштейна 21» о ненадлежащем способе защиты права. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу ООО «Комплекс» просит оставить решение и постановление без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «Розенштейна 21» подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО «Адмиралтейский», ООО «Северо-Западная сетевая компания», ООО «Центральное», ООО «Техноцентр» поддержал доводы подателя кассационной жалобы.
Представители ООО «Комплекс» обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
ООО «Комплекс» является собственником нежилых помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21, литера А, другие помещения в здании принадлежат на праве собственности ответчику и третьим лицам, в том числе городу Санкт-Петербургу, полномочия которого осуществляет администрация Адмиралтейского района.
В соответствии с протоколом общего собрания от 24.08.2023 № 04/2023 по инициативе ООО «Розенштейна 21» с 21.08.2023 по 24.08.2023 в форме очно-заочного голосования проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в нежилом здании, находящемся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21, литера А, по 27 вопросам повестки приняты решения, в том числе решения по вопросам:
4. Утверждение состава (перечня) общего имущества здания по состоянию на 01.08.2023.
5. Утверждение перечня и принадлежности внутренних обособленных систем отопления здания.
6. Утверждение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между теплопотребляющей установкой № 1, относящейся к общему имуществу здания и наружной тепловой сетью, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, принадлежащей на праве собственности ООО «НСК».
7. Утверждение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между теплопотребляющей установкой № 2, относящейся к общему имуществу здания и наружной тепловой сетью, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, принадлежащей на праве собственности ООО «НСК».
8. О наделении полномочиями ООО «СЗСК» на подписание от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в здании акта границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между теплопотребляющими установками № 1 и № 2, относящимися к общему имуществу здания, и наружной тепловой сетью, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, принадлежащей на праве собственности ООО «НСК».
10. О запрете ООО «Комплекс» с 31.08.2023 единолично без согласия собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в здании, полученного в соответствии с требованиями российского законодательства, пользоваться теплопотребляющей установкой № 1 здания, отдельные части которой размещены с согласия ООО «Комплекс» в частях № 7 и № 9 отдельного обособленного объекта недвижимости 21-Н, кадастровый номер 78:32:0008004:3582, принадлежащего ООО «Комплекс», с целью осуществления взаиморасчетов по договору № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 11.08.2010 и заключения нового договора теплоснабжения.
11. Утверждение прекращения с 31.08.2023 полномочий ООО «Комплекс» от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в здании (далее - «Объекты»), осуществлять расчеты с теплоснабжающей организацией - ГУП «ТЭК СПБ» по договору № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 11.08.2010 года за тепло, поступающее для отопления объектов первого и второго этажей здания, относящихся к частной собственности, а также лестниц здания, относящихся к общему имуществу здания.
12. Утверждение обязанности ООО «Комплекс» в случае принятия собственниками отдельных обособленных объектов недвижимости в здании (далее - «Объекты») решений по 10 и 11 вопросам повестки дня собрания в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 8.4 договора № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 01.08.2010 года, в трехдневный срок с даты получения выписки из протокола общего собрания направить в адрес ГУП «ТЭК СПБ» уведомление о прекращении права пользования теплопотребляющей установкой № 1 здания и прекращении полномочий ООО «Комплекс» осуществлять расчеты с ГУП «ТЭК СПБ» за всех собственников объектов по договору теплоснабжения в горячей воде от 01.08.2010 № 11872.039.1 за тепло, поступающее для отопления объектов первого и второго этажей здания, относящихся к частной собственности, а также лестниц здания, относящихся к общему имуществу здания.
16. Утверждение передачи ООО «СЗСК» с 01.09.2023 от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в здании (далее - «Объекты») права владения (пользования) теплопотребляющей установкой № 1 здания для выполнения условия договора теплоснабжения в горячей воде, заключаемого с теплоснабжающей организацией, и осуществления взаиморасчетов за тепло, поступающее для отопления объектов первого и второго этажей здания, относящихся к частной собственности, а также частей здания, относящихся к общему имуществу здания.
18. Утверждение с 01.09.2023 ООО «СЗСК» организацией, уполномоченной от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в здании (далее - «Объекты») в соответствии с условиями, определенными пунктом 26 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, обратиться в теплоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора теплоснабжения в горячей воде на подачу тепла в теплопотребляющую установку № 1, состоящую из: теплового ввода № 1; узла учета тепловой энергии № 1; оборудования и устройств теплопотребляющей установки № 1, обеспечивающих присоединение обособленной внутридомовой тепловой сети первого и второго этажей, и лестниц Здания к тепловому вводу № 1, обеспечивающих управление режимами теплопотребления, трансформации, регулирования параметрами теплоносителя, а также работоспособность оборудования и устройств теплопотребляющей установки № 1 в автоматизированном режиме обособленной внутридомовой тепловой сети, предназначенной для подачи тепловой энергии к приборам отопления, установленным в объектах первого и второго этажей здания, относящихся к частной собственности, а также на лестницах здания, относящихся к общему имуществу здания.
26. О подтверждении полномочий ООО «Техноцентр» на осуществление оплаты в расчетный период с 01.07.2020 стоимости электрической энергии, поступившей для энергоснабжения общего имущества здания, в количестве согласованном сбытовой организацией и ООО «Техноцентр» в рамках исполнения условий договора энергоснабжения № 01/07-2020 от 01.07.2020 и договора энергоснабжения № 10/07-2023 от 01.07.2023 в размере, определенном исходя из свободной нерегулируемой цены (стоимости) за 1 кВт/ч, не превышающей или равной предельным значениям, утвержденным ранее при голосовании по тридцать второму вопросу повестки дня общего собрания собственников от 08.04.2020.
27. О подтверждении полномочий ООО «Администратор» на осуществление оплаты в расчетный период с 01.11.2017 по 30.06.2020 стоимости электрической энергии, поступившей для энергоснабжения общего имущества здания, в количестве, согласованном сбытовой организацией и ООО «Администратор» в рамках исполнения условий договора энергоснабжения № 04/11-2017 от 01.11.2017, в размере, определенном исходя из свободной нерегулируемой цены (стоимости) за 1 кВт/ч, не превышающей или равной предельным значениям, соответствующим условиям, утвержденным ранее при голосовании по тридцать второму вопросу повестки дня общего собрания собственников от 08.04.2020.
В голосовании приняли участие 8 собственников помещений из 9: ООО «Розенштейна 21», ООО «Администратор», ООО «Адмиралтейский», ООО «Комплекс», ООО «Металломонтаж», ООО «СЗСК», ООО «Техноцентр», ООО «Центральное», которые обладали на момент проведения собрания 85,45% голосов от общего числа голосов собственников помещений в здании. Город Санкт-Петербург в лице администрации района, обладающий 14,55% голосов, участия в собрании не принимал.
Оспариваемые истцом решения общего собрания участников общей долевой собственности приняты большинством голосов от принимавших участие в собрании.
Ссылаясь на то, что решения общего собрания собственников помещении в здании по вопросам 4 - 8, 10 - 12, 16, 18, 26 и 27 повестки дня нарушаются конституционные гарантии реализации права частной собственности, принцип сбалансированности прав и обязанностей при возложении на собственника помещений определенных обременений, ООО «Комплекс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них выводы не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
В части отказа в удовлетворения требований истца о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений в нежилом здании по вопросам повестки дня 6, 7, 8 решение и постановление по настоящему делу в кассационном порядке не обжалуются.
Пунктом 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2 ГК РФ).
Решение собрания не может быть признано недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица (пункт 4 статьи 181.4 ГК РФ).
Как следует из статьи 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято в отсутствие необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.
Отношения, касающиеся права общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество, возникшие после 01.10.2023, урегулированы в параграфе 2 главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1.
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям, возникшим до 01.10.2023, подлежат применению по аналогии (пункт 1 статьи 6 ГК РФ) нормы регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Решение и постановление по настоящему делу обжалуются в кассационном порядке в части удовлетворения требований истца.
Признавая недействительным решение общего собрания по вопросу 4 повестки дня, суды сослались на то, что при сопоставлении состава общего имущества здания по сравнению с 2019 годом выявлено уменьшение общего имущества: части наружных эвакуационных пожарных лестницу и выпуска № 19 бытовой канализации.
В связи с этим суды посчитали, что поскольку в соответствии с частью 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД) путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в доме, решение по 4 и 5 вопросам повестки дня являются ничтожными, принятыми при отсутствии необходимого кворума.
При этом суды не учли, что по 4 вопросу повестки дня принято решение об утверждения перечня общего имущества здания. Решение указанного вопроса входит в полномочия общего собрания участников общей долевой собственности и не требует принятия решения всеми собственниками помещений. Решения об уменьшении общего имущества путем реконструкции здания общим собранием не принималось. Суды не проверили и не дали оценку доводам ответчика и третьих лиц о том, что, утверждая перечень общего имущества здания, участники общей собственности констатировали его наличие на момент составления перечня с учётом выполненных обслуживающей организацией обследований и замеров. В отношении пожарных лестниц представитель ответчика пояснил, что изменение их характеристик (отметок от уровня земли) вызвано неправомерными действиями третьих лиц, спиливших часть лестниц, а внесение изменений в перечень общего имущества необходимо для их восстановления в прежних отметках; включенные в перечень изменения в части выпуска № 19 обусловлены проведенным ремонтом бытовой канализации.
Кроме того, суды не учли, что решением общего собрания собственников помещений в указанном здании от 26.04.2024 утвержден новый перечень общего имущества дома по состоянию на 10.04.2024.
По 5 вопросу повестки дня суды посчитали, что произошло уменьшение размера общего имущества в виде изменения (уменьшения) теплового контура в МКД путем исключения из него помещения 109-Н, принадлежащего ответчику. При этом суды не привели мотивов, по каким основаниям они отнесли «тепловой контур» к составу общего имущества здания, не дали оценку позиции ответчика, поддержанной третьими лицами, о том, что решение об уменьшении общего имущества здания по 5 вопросу повестки дня не принималось, принято решение, касающееся исключения части помещения 109-Н из общей системы отопления в связи с тем, что в них демонтированы приборы присоединения к общей системе отопления здания, так как их нагрев производится от работы расположенного там серверного оборудования и дополнительный обогрев посредством общей системы отопления здания не требуется.
Выводы, сделанные судами первой и апелляционной инстанций по 10 вопросу повестки дня, о том, что указанное решение не соответствует требованиям статьи 35 Конституции РФ, не соответствуют формулировки решения по этому вопросу, изложенной в протоколе общего собрания от 24.08.2023, которая не противоречит указанной статье Конституции РФ и соответствует положениям статьи 247 ГК РФ, предусматривающим, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.
Выводы судов о том, что принятое решение по 11 вопросу повестки дня не относится к компетенции общего собрания собственников помещений в здании, приняты без учета части 3 статьи 164 ЖК РФ, согласно которой на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме. Вопреки выводам судов собственники помещения в здании приняли решение о прекращении полномочий ООО «Комплекс» действовать от имени всех собственников помещений в здании, что относится к компетенции общего собрания.
По этим же основаниям не могут быть признаны правомерными выводы судов, касающиеся признания недействительными решений по 16, 18, 26 и 27 вопросам повестки дня, которыми собственники помещений в здании наделили полномочиями (продлили полномочия) одного из собственников помещений в этом здании действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком здании.
Поскольку оспариваемое истцом решение общего собрания по 12 вопросу повестки дня, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, производно от решений по 10 и 11 вопросам повестки дня, необоснованными являются и выводы судов, касающиеся недействительности решения по 12 вопросу повестки дня. При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует отменить, а дело передать на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать все имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, проверив все доводы и возражения участвующих в деле лиц, после чего дать установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам правовую оценку, указав мотивы, по которым суды приняли или отклонили те или иные доводы и возражения и представленные в дело доказательства, а также распределить между участвующими в деле лицами судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286 - 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.12.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2025 по делу № А56-17710/2024 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
|
Разработка сайта: