8

А56-108603/2024

487/2025-64998(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д. 4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Санкт-Петербург
18 декабря 2025 года                                                      Дело № А56-108603/2024
     Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2025 года.
     Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2025 года.
     Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Серовой В.К., судей Кустова А.А. и Михайловской Е.А.,
     при участии от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стиль Эксплуатация» Морозовой А.И. (доверенность от 01.01.2025), от общества с ограниченной ответственностью «ФЕБА» Веселовой А.С. (доверенность от 11.01.2025), от индивидуального предпринимателя Хорохориной Елены Николаевны представителя Сергеева Д.П. (доверенность от 08.12.2025),
     рассмотрев 17.12.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФЕБА» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2025 по делу № А56-108603/2024,

у с т а н о в и л:

     Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стиль Эксплуатация», адрес: 190020, Санкт-Петербург, ул. Лифляндская, д. 6, лит. М, пом. 28Н, оф. 308, ОГРН 1027802492915, ИНН 7804029690 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ФЕБА», адрес: 196006, Санкт-Петербург, ул. Коли Томчака, д. 9, лит. З, ОГРН 1027810294786, ИНН 7826745722 (далее - Компания), 906 508 руб. 32 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 219 - 221, лит. А.
     К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Хорохорина Елена Николаевна (далее - Предприниматель).
     Решением суда первой инстанции от 06.06.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.09.2025, иск удовлетворен полностью.
     В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от  06.06.2025 и постановление от 15.09.2025 и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
     Податель жалобы ссылается на необоснованность выводов судов о том, что помещения 9-Н и 10-Н являются частью МКД и собственник нежилых помещений обязан нести расходы на содержание общего имущества МКД; спорные нежилые помещения проектировались как банно-оздоровительный комплекс, предназначенный для самостоятельного использования с раздельными от МКД инженерными коммуникациями, имеющие отдельную крышу, фундамент, самостоятельные входы и выходы.
     Как следует из кассационной жалобы, технический паспорт не отражает актуальное состояние объекта на момент возведения дома и его первичной технической инвентаризации, содержит многочисленные неоговоренные исправления, не позволяющие с достоверностью установить факт включения нежилого помещения в общую площадь МКД.
     По мнению подателя жалобы, справки из ГБУ «ГУИОН» от 16.05.2025, содержащие информацию о том, что спорные помещения учтены в составе МКД, а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) не являются допустимыми доказательствами, поскольку информация, содержащаяся в данных документах, не отражает фактических конструктивных и технических особенностей спорных объектов.
     Заявитель отмечает, что в материалы дела представлены документы, подтверждающие самостоятельное несение расходов по эксплуатации и содержанию нежилых помещений, а также наличие собственного водоснабжения, энергоснабжения, теплоснабжения, вывод канализационных вод в городскую сточную сеть.
     Также заявитель настаивает на необходимости проведения строительно-технической экспертизы.
     В кассационной жалобе указывает, что Обществом не доказан факт оказания услуг; представленные Обществом в материалы дела документы и отчеты не свидетельствуют о реальности оказания Компании и Предпринимателю соответствующих услуг, поскольку документы не содержат конкретного перечня оказанных услуги и совершенных исполнителем действий.
     В отзыве на кассационную жалобу Предприниматель просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.  
     В судебном заседании представитель Компании подтвердил доводы, приведенные в кассационной жалобе. Представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы. Представитель Предпринимателя поддержал позицию подателя жалобы.
     Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
     Как следует из материалов дела, Общество с 01.07.2020 является управляющей компанией МКД, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 219 - 221, лит. А.
     Согласно выпискам из ЕГРН 26.01.2015 за Компанией зарегистрировано право собственности на помещения 9-Н площадью 1224,7 кв.м и 10-Н площадью 7,1 кв.м.
     На основании договора купли-продажи от 31.10.2023 в ЕГРН 16.11.2023 внесены записи о регистрации права собственности на нежилые помещения 9-Н и 10-Н за Хорохориной Е.Н.
     Ссылаясь на то, что у Компании за период, когда она являлась собственником нежилых помещений в составе МКД, имеется обязанность по внесению платы за содержание общего имущества МКД, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
     Суды первой и апелляционной инстанций исковые требования удовлетворили, признав их обоснованными по праву и по размеру.
     Проверив законность принятых при рассмотрении дела судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Западного округа пришел к следующим выводам.
     Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
     В соответствии с положениями статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 154, 155, 158 ЖК РФ собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
     Как следует из правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 12.04.2016 № 10-П, сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ).
     Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П).
     Собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, несения собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества, а также отсутствия письменного договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, от 12.04.2011 № 16646/10, пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 306-ЭС23-2501, от 11.04.2025 № 306-ЭС24-22309).
     При этом пункт 1 статьи 36 ЖК РФ и пункты 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), определяют состав принадлежащего собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности общего имущества в МКД.
     Так, в состав указанного имущества, в том числе, включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
     Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
     Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства и доводы, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о доказанности заявленных требований по праву и по размеру, и правомерно удовлетворили исковые требования.
     Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что помещения             9-Н и 10-Н не являются составной частью МКД, правомерно отклонены судами обеих инстанций ввиду следующего.
     В соответствии с пунктом 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-СТ) многоквартирный дом - оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
     В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
     Пунктами 3 и 4 Правил № 491 предусмотрено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.
     На основании правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931 и от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319, сведения ЕГРН обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке. Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства.
     Как следует из представленных в материалы дела сведений из ЕГРН, помещения 9-Н и 10-Н с кадастровыми номерами 78:32:0001662:1705 и 78:32:0001662:1704 входят в состав МКД, которому присвоен кадастровый номер 78:32:0001662:1034.
     Согласно приказу Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, которым утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. Документом технического учета жилищного фонда является технический паспорт на многоквартирный дом (приложение 12 к Инструкции).
     На основании представленного в материалы дела технического паспорта на помещения 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н и Л-7 данные помещения площадью 1063,3 кв.м являлись встроенными помещениями и входили в состав МКД общей площадью 4516,1 кв.м.
     Как установили суды, площадь МКД сопоставима с актуальными сведениями государственного кадастрового учета, согласно которым площадь составляет 4437,6 кв.м.
     Поскольку данные технического паспорта составлены по состоянию на 14.03.2005, то есть непосредственно перед передачей нежилых помещений Компании по акту от 16.03.2005 во исполнение договора купли-продажи государственного имущества Санкт-Петербурга от 28.02.2005, то суды пришли к обоснованному выводу, что Компания не могла не знать о характеристиках приобретаемого объекта.
     Ссылка подателя жалобы на отсутствие единых инженерных коммуникаций правомерно отклонена судами, поскольку указанный факт не свидетельствует об отсутствии эксплуатационного единства спорных помещений и МКД, так как согласно пункту 2 Правил № 491 в состав общего имущества МКД включается не только инженерное оборудование, но и иные конструкции, необходимые для эксплуатации МКД, в том числе земельный участок.
     Приведенная в кассационной жалобе ссылка на заключение Компанией самостоятельных договоров ресурсоснабжения в отношении спорных нежилых помещений подлежит отклонению в силу положений пункта 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, предусматривающих обязанность собственников нежилых помещений в многоквартирном доме заключить самостоятельные договоры на индивидуальное потребление коммунальных ресурсов, в том числе на вывоз твердых коммунальных отходов.
     Кроме того, суд апелляционной инстанции, используя общедоступные сведения Национальной системы пространственных данных, установил, что для эксплуатации МКД, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 219 - 221, лит. А, сформирован земельный участок с кадастровым номером 78:32:0001662:24 площадью 3114 кв.м с разрешенным использованием «для размещения жилого дома» и границы земельного участка сформированы с включением в него помещений 9-Н и 10-Н.
     Суды также правомерно отклонили доводы Компании об отсутствии между МКД и спорными нежилыми помещениями единого фундамента.
     Так, согласно приложению № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служит, в том числе, фундамент и общая стена с сообщением между частями.
     Как следует из технического паспорта на помещения 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н и Л-7, из которых образованы спорные помещения, у МКД и спорных нежилых помещений имеется единые конструктивные элементы, в том числе, фундамент, соответствующий периметру и площади МКД и спорных помещений.
     Поскольку материалами дела подтверждается наличие правовых признаков, позволяющих судить о единстве фундамента МКД и спорных помещений, то вопрос о технической связанности фундамента не является определяющим при разрешении настоящего спора.
     Довод подателя жалобы о том, что судами необоснованно отказано в назначении судебной строительно-технической экспертизы, подлежит отклонению судом кассационной инстанции, поскольку вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.
     Довод заявителя жалобы о том, что Обществом не доказан факт оказания услуг, не принимается судом, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства управления МКД иной управляющей организацией либо оказания соответствующих услуг, а равно не представлено доказательств того, что услуги по содержанию и текущему ремонту МКД Обществом не оказывались или оказывались ненадлежащим образом (статьи 9, 65 АПК РФ).
     Доводы, приведенные Компанией в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены судами.
     Иное толкование подателем жалобы действующего законодательства Российской Федерации и иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права.
     Оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.
     Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 АПК РФ).
     Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки доказательств (обстоятельств, выводов судов) и отмены обжалуемых судебных актов.
     Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

     решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2025 по делу № А56-108603/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ФЕБА» - без удовлетворения.
     
Председательствующий                                                        В.К. Серова
Судьи                                                                                      А.А. Кустов
                                                                                                 Е.А. Михайловская