6
А21-3881/2025
870/2025-65368(1)
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ул. Якубовича, д. 4, Санкт-Петербург, 190121
http://fasszo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
Санкт-Петербург
19 декабря 2025 года Дело № А21-3881/2025
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Филиппова А.Е.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью Компания «Каскад» Шиянова А.Н. (доверенность от 16.02.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.05.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2025 по делу № А21-3881/2025,
у с т а н о в и л:
Общество с ограниченной ответственностью Компания «Каскад», адрес: 123298, г. Москва, ул. Маршала Бирюзова, д. 2, эт. 2, пом. 4, ком. 8, ОГРН 1067760170598, ИНН 7734554686 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области адрес: 236041, Калининград, Курортная ул., д. 1, ОГРН 1103926011177, ИНН 3906224703 (далее - Управление):
- о внесении изменения в пункт 2 распоряжения Управления от 25.02.2025 № 39-23-р «О предоставлении в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью Компания «Каскад» земельного участка с кадастровым номером 39:17:020002:28, находящегося в собственности Российской Федерации», изложив его в следующей редакции: «Установить цену выкупа участка согласно расчету цены выкупа в размере 566 102,55 (пятьсот шестьдесят шесть тысяч сто два рубля 55 копеек)»;
- о внесении изменения в пункт 2.1 договора от 26.02.2025 года № 39-04/8 купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, подписанного от имени Российской Федерации руководителем Управления, изложив его в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 566 102,55 (пятьсот шестьдесят шесть тысяч сто два рубля 55 копеек)»;
- о внесении изменения в расчет цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к вышеуказанному договору от 26.02.2025 купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, изложив в таблице установленный процент кадастровой стоимости земельного участка 2,5%, а цену выкупа земельного участка в этой же таблице в размере 566 102 руб. 55 коп.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 29.05.2025 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2025 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 29.05.2025 и постановление от 21.08.2025, принять по делу новый судебный акт - об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению подателя жалобы, правила об определении выкупной цены земельного участка в размере 2,5 % от его кадастровой стоимости не подлежали применению в данном случае ввиду обращения Общества с заявлением о предоставлении этого участка в собственность после 01.07.2012.
Управление также полагает, что объекты недвижимости, расположенные на участке, используются в целях, не соответствующих разрешенному использованию земельного участка, считает необоснованным взыскание с него судебных расходов.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.
Управление считается извещенным в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в силу статьи 284 того же Кодекса не препятствует рассмотрению жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 22.02.2008 № ФС-2008/02-06, заключенного Российской Федерации в лице Управления (арендодателем) и Обществом (арендатором), последнему предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 39:17:020002:28 площадью 8840 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Калининградский пр., д. 119 А (далее - Участок), в границах, обозначенных в кадастровой карте (плане).
На Участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности - здания с кадастровыми номерами 39:17:020002:45 (площадью 309,2 кв.м), 39:17:020002:46 (площадью 434,5 кв.м), 39:17:020002:47 (площадью 18,2 кв.м).
Сведения о расположении на Участке названных объектов приведены в пункте 1.3.3 договора от 22.02.2008.
Общество обратилось в Управление с заявлением от 06.02.2024, в котором просило разрешить выкуп Участка без проведения торгов для обслуживания и эксплуатации строений и сооружений, указанных в пункте 1.3.3 договора от 22.02.2008 , находящихся в собственности Общества.
Письмом от 14.02.2024 № 39-04/959 Управление отказало в предоставлении Обществу Участка в собственность, сославшись на то, что имеется правовая неопределенность в части реализации положений Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» в новой редакции, а также положений смежных подзаконных актов, по вопросу об отнесении Участка к числу ограниченных в обороте.
Общество оспорило отказ Управления в предоставлении Участка в собственность в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 02.05.2024 по делу № А21-2713/2024 (с учетом определения того же суда от 28.01.2025 об исправлении опечатки), оставленным в без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.12.2024, решение Управления об отказе в предоставлении Обществу в собственность Участка признано незаконным; на Управление возложена обязанность предоставить в собственность Обществу Участок без проведения торгов.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2025 № 307-ЭС25-1817 по делу № А21-2713/2024 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Управлением издано распоряжение от 25.02.2025 № 39-23-р о предоставлении Участка в собственность Обществу за плату, а также подготовлен и направлен Обществу проект договора купли-продажи земельного участка от 26.02.2025 № 39-04/08. В указанных документах цена Участка указана в размере его кадастровой стоимости - 22 644 102 руб.
Полагая, что цена Участка подлежит определению в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, а именно 566 102 руб. 55 коп., Общество направило Управлению соглашение от 03.02.2025, предложив внести соответствующие изменения в распоряжение от 25.02.2025 № 39-23-р и договор купли-продажи земельного участка от 26.02.2025 № 39-04/08.
Письмом от 10.03.2025 № 39-04/1674 Управление заявило об отсутствии оснований для внесения предложенных Обществом изменений.
Ссылаясь на неправомерность установления Управлением цены Участка в размере 100% его кадастровой стоимости, Общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции квалифицировал требования Общества как направленные на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи Участка, признал обоснованной позицию Общества относительно порядка определения цены продажи Участка и урегулировал таким образом разногласия сторон по условию о цене продажи Участка.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора купли-продажи о цене Участка.
Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.
Правительством Российской Федерации принято постановление от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» (далее - Правила № 279).
Согласно пункту 2 Правил № 279 цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 названных Правил.
Подпунктом «б» пункта 4 Правил № 279 предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере 2,5% его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 01.07.2012, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А21-2713/2024 по спору между Обществом и Управлением установлено, что находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск-Отрадное и с учетом положений Федерального закона от 04.08.2023 № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», на дату обращения Общества с заявлением о выкупе Участка основания считать Участок ограниченным в обороте отпали.
Установив, что право собственности на объекты недвижимости, находящиеся на таком Участке, возникло у Общества в 2007 году (то есть не позднее 01.07.2012), суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для определения цены выкупа Участка в размере 2,5% его кадастровой стоимости, и урегулировали возникшие между сторонами разногласия относительно условий договора купли-продажи Участка в части его цены в предложенной Обществом редакции.
Доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов по существу спора, возражения Управления относительно необходимости установления цены Участка в размере 100% его кадастровой стоимости были проверены судами и мотивированно отклонены.
Нарушений судами при распределении судебных расходов положений статьи 110 АПК РФ, учитывая результаты рассмотрения дела (урегулирование разногласий, возникших при заключении договора, признание обоснованной позиции истца относительно содержания спорного условия договора) судом округа не установлено.
При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
п о с т а н о в и л:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 29.05.2025 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2025 по делу № А21-3881/2025 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области - без удовлетворения.
Председательствующий Е.В. Чуватина
Судьи А.В. Кадулин
А.Е. Филиппов
Разработка сайта: